Estensione edilizia libera. Entro il 9 maggio 2025 le Regioni devono adeguare la modulistica

Estensione edilizia libera
​La Legge 105/2024, nota come “Salva Casa“, ha introdotto una serie di misure volte a semplificare le procedure di sanatoria edilizia, permettendo la regolarizzazione di numerose difformità edilizie. Il provvedimento amplia significativamente il concetto di edilizia libera, ovvero quei lavori che possono essere realizzati senza la necessità di ottenere permessi o autorizzazioni specifiche. L’ampliamento di queste possibilità rende più semplice per i proprietari incrementare il valore della propria casa.

Secondo l’accordo siglato da ANCI Associazione Nazionale Comuni Italiani in Conferenza Unificata il 27 marzo 2025, le scadenze previste sono_

• 9 maggio 2025: le Regioni devono recepire le modifiche e aggiornare la propria modulistica edilizia unificata.​

• 23 maggio 2025: i Comuni devono adottare e pubblicare sui propri siti istituzionali i moduli aggiornati, garantendo l’accessibilità e l’applicazione uniforme delle nuove disposizioni.​

Tipologie di sanatorie ammesse

Difformità formali: errori legati all’interpretazione delle norme vigenti, che non comportano modifiche sostanziali all’immobile. Modifiche interne non autorizzate, come spostamenti di tramezzi o variazioni nella distribuzione degli spazi, realizzate prima del 24 maggio 2024.
Parziali difformità: interventi significativi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità da esso, sanabili mediante l’accertamento di doppia conformità, ovvero accertamento della conformità al momento della realizzazione purché non difforme dalle attuali disposizioni in termini di urbanistica.

In linea generale la Legge Salva Casa n.105/2024 non ha scadenza. Tuttavia gli abusi e le piccole difformità sanabili sono solo quelle passate e già commesse, non si applica il mini condono edilizio agli abusi futuri.

Interventi specifici

Tolleranze costruttive ed esecutive: sono ammesse tolleranze fino al 2% per altezze e cubature, e dal 2% al 6% per superfici, a seconda delle dimensioni dell’immobile. ​Ad esempio, per un’abitazione di 100 metri quadrati, una difformità del 5% sarebbe accettabile, il che significa che scostamenti di 5 metri quadrati non saranno più considerati irregolari.
Recupero dei sottotetti: consentito anche in deroga alle distanze minime tra edifici, secondo le disposizioni delle leggi regionali.
Cambio di Destinazione d’Uso: agevolato tra categorie omogenee, senza necessità di opere edilizie, mediante SCIA o CILA.
Strutture Amovibili: mantenimento delle strutture temporanee realizzate durante l’emergenza COVID-19, previa comunicazione asseverata.
Tende e pergole bioclimatiche: installazione semplificata, rientrante nell’edilizia libera, senza necessità di permessi specifici. ​
Pompe di calore fino a 12 kW: prevista la liberalizzazione dell’installazione.

Procedura e Modulistica

Per avviare la sanatoria, è necessario utilizzare la modulistica unificata approvata dalla Conferenza Unificata, che comprende SCIA Salva Casa, CILA Salva Casa, Permesso di Costruire Salva Casa, SCIA Alternativa al Permesso di Costruire.

Con il Salva Casa, finalmente è chiaro come funziona l’approvazione delle sanatorie tramite il silenzio assenso. Il Comune ha 45 giorni per rispondere; se si tratta di una SCIA, il termine è di 30 giorni. La richiesta è considerata automaticamente accettata grazie al silenzio-assenso. In tal caso, è importante chiedere al progettista la ricevuta del buon esito entro 10 giorni dalla scadenza del termine.

Se l’immobile ha vincoli paesaggistici o storici occorre allegare anche la relativa autorizzazione. La Soprintendenza ha 90 giorni per esprimersi, altrimenti sarà il dirigente comunale a decidere entro un massimo di 180 giorni. Se anche in questo caso non c’è risposta, scatta il silenzio-assenso.

Le Sanzioni da pagare per riconoscere lo Stato Legittimo

Tra le possibilità offerte dal Salva Casa per farsi riconoscere lo Stato Legittimo c’è anche la possibilità di pagare un’oblazione (sanzione) in base all’intervento eseguito ovvero:

• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
• gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA segnalazione certificata di
  inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE).

Il costo per aderire al nuovo condono 2024 Salva Casa è compreso tra i 516 euro ed i 10.328 euro e varia in base alla gravità dell’abuso e a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità.

Le sanzioni previste sono:

• Rilascio del PdC in sanatoria
  • importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20%. Tale incremento non si applica nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
• Rilascio SCIA in sanatoria
  • importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
  • in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
• Assenza o in difformità dalla SCIA
  • triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e in misura non inferiore a 1.032€
• Parziale difformità dal PdC
  • se possibile si pocede alla rimozione o demolizione
  • se la rimozione non può avvenire, si applica una sanzione pari al
    • triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità se ad uso residenziale
    • triplo del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Modulistica Regione per Regione

Le Regioni e le Province autonome devono adeguare la modulistica esistente entro maggio 2025. Le sanzioni per la sanatoria variano in base alla tipologia e alla gravità dell’abuso edilizio. Per ulteriori dettagli e per scaricare la modulistica aggiornata, è possibile consultare le linee guida ufficiali del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. mit.gov.it

​Alla data odierna diverse Regioni hanno già avviato l’adeguamento della modulistica edilizia in conformità con le disposizioni del Decreto 

Regioni che hanno fornito indicazioni operative​

• Campania: ha pubblicato la Circolare n. CI/2025/3 del 28 gennaio 2025, fornendo chiarimenti sull’applicazione delle nuove disposizioni nel contesto della normativa regionale vigente, con particolare attenzione a mutamenti d’uso, recupero dei sottotetti e attività edilizia libera. ​

• Emilia-Romagna: ha emesso la Nota prot. n. 0852041 del 6 agosto 2024, fornendo un documento tecnico illustrativo del Decreto “Salva Casa”.​

• Lazio: ha approvato la modulistica con Determina n. G.15003 e pubblicato la Circolare del 20 dicembre 2024 n. 15663357, fornendo indicazioni univoche ed uniformi per l’applicazione su tutto il territorio regionale.

• Liguria, Lombardia, Umbria, Veneto, Sicilia: hanno fornito prime indicazioni circa l’applicabilità delle nuove disposizioni introdotte dal “Salva Casa” in rapporto alle singole normative regionali. ​

• Comune di Roma: anche a livello comunale, il Comune di Roma ha fornito chiarimenti in tema di mutamenti d’uso, agibilità e oblazioni previste in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché di variazioni essenziali.

L’accordo tra Governo, Regioni e ANCI sulla modulistica edilizia per l’applicazione delle semplificazioni del “Salva Casa” è stato approvato in Conferenza Unificata il 27 marzo 2025. La modulistica approvata sarà adottata dalle Regioni e dai Comuni, e costituirà un livello essenziale delle prestazioni.