Mercato immobiliare commerciale europeo: primi segnali di un imminente rimbalzo?

Mentre i mercati immobiliari europei si stanno adattando al nuovo contesto finanziario da diversi trimestri, alcuni segmenti sembrano aver trovato un nuovo equilibrio che potrebbe costituire la base per una ripresa dei volumi d’investimento nel breve termine e in termini di valutazioni nel medio termine.

Tutti i mercati immobiliari risentono dell’aumento dei tassi di interesse e dei costi di finanziamento, ma alcuni si stanno adeguando più rapidamente di altri. Mentre l’attività immobiliare continua – in generale – a decrescere, in alcune aree si sta stabilizzando o addirittura riprendendo. Allo stesso modo, mentre i rendimenti continuano a salire nella maggior parte dei mercati, sembra essere stato raggiunto un consensus su altri, come la logistica in Germania e il retail nel Regno Unito. La Francia, tradizionalmente in ritardo rispetto agli altri mercati, continua a mostrare, invece, segnali di cambiamento.

Volumi di investimento: primi segnali di ripresa?

L’atteggiamento attendista di investitori e finanziatori all’inizio dell’anno si è riflesso in un forte calo dei volumi di investimento nei primi tre trimestri. Il calo è stato particolarmente marcato nel segmento delle grandi operazioni, tenuto conto della maggiore necessità di finanziamento.

Negli ultimi dodici mesi, i volumi di investimento in Europa hanno registrato una tendenza al ribasso, con un calo medio del 55%: -50% per il Regno Unito, -52% per la Francia e -60% per la Germania. A fine settembre, gli uffici rappresentavano il 30% dei volumi (vs 51% nel 2019). La percentuale di asset di diversificazione ha continuato a crescere, raggiungendo il 24% a fine settembre 2023.

Ci sono alcune eccezioni, in particolare in Germania e nei Paesi Bassi, dove i volumi di investimento sono tornati a crescere, con un rimbalzo di circa il 30% nel trimestre. Più lento dei suoi vicini nella fase di adeguamento dei prezzi, il mercato francese soffre della concorrenza di altri Paesi europei che iniziano a presentare interessanti opportunità.

I rendimenti degli uffici di prima categoria tengono il passo con l’aumento dei tassi di interesse

Sulla scia del decimo rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, i rendimenti immobiliari continuano a salire in tutta Europa. Inoltre, l’elevato costo del debito determina una leva finanziaria negativa in molti Paesi europei. I rendimenti degli uffici di prima categoria sono aumentati tra i 10 e i 50 punti base nell’ultimo trimestre, portando l’incremento su base annua tra i 35 e i 170 punti base (Dublino 35 punti base, Londra 50 punti base, Parigi 75 punti base, Bruxelles 75 punti base, Monaco 150 punti base). Nel settore logistico, i rendimenti prime sono aumentati in media di 7 bps nel corso del trimestre, suggerendo un punto di ingresso interessante per una classe di attività con buoni fondamentali di locazione.

L’aumento dei rendimenti varia all’interno di uno stesso mercato a seconda della qualità e dell’ubicazione degli asset. Gli investitori si aspettano spesso un premio di rischio aggiuntivo superiore a 150 punti base per gli asset situati in aree periferiche. La tendenza è la stessa per gli asset “obsoleti”, sia in termini di durata che di funzionalità.

Un aumento dell’offerta difficile da controllare

Sull’esempio della Germania e di fronte al rallentamento dell’economia, la riduzione dei costi è una questione fondamentale per le aziende. L’occupazione nei principali mercati europei degli uffici è diminuita del 21% rispetto all’anno precedente, soprattutto a causa della riduzione degli spazi affittati. Tuttavia, alcuni mercati, come Parigi, Lione e Amsterdam, hanno visto la domanda stabilizzarsi o addirittura aumentare nel terzo trimestre. Le aziende sono principalmente alla ricerca di asset di qualità, che offrano spazi più piccoli con una buona accessibilità.

In Europa, l’offerta di uffici è aumentata del 4% nel trimestre, portando l’incremento su base annua al 14%. Si distinguono alcuni mercati, come Bruxelles, Amsterdam e Milano, dove l’offerta è diminuita nel terzo trimestre.

Polarizzazione dei mercati degli affitti con l’emergere di una zona di mezzo

La polarizzazione dei mercati degli affitti si sta evolvendo di pari passo con l’emergere di un terzo segmento. Finora il mercato degli affitti comprendeva:

edifici di prima qualità in posizioni centrali, dove l’offerta sta iniziando a scarseggiare, esercitando una pressione al rialzo sui canoni di locazione. In tutta Europa, ad eccezione del Regno Unito, i canoni di locazione prime sono aumentati nel terzo trimestre;
edifici secondari in località periferiche, dove l’abbondante offerta continua ad aumentare, facendo scendere i valori degli affitti stessi.

Con il peggiorare del contesto economico, sta emergendo un segmento intermedio: asset di prima qualità e rispettosi dell’ambiente, disponibili a livelli di affitto competitivi grazie alla loro posizione periferica.

L’aumento dei tassi di sfitto in tutta Europa evidenzia un problema di inadeguatezza dell’offerta, sia in termini di ubicazione che di qualità. L’offerta continua ad aumentare nelle zone periferiche, ma diminuisce in quelle centrali. I quartieri centrali di Parigi e Monaco hanno tassi di sfitto rispettivamente del 2,1% e dello 0,6%, mentre i quartieri periferici hanno tassi di sfitto vicini al 20%. Due tendenze opposte determineranno l’offerta futura. L’elevato volume di sfitti nei prossimi 24 mesi aumenterà l’offerta di beni di seconda mano, mentre le nuove costruzioni sono in forte calo. Nella regione di Parigi, ad esempio, per ogni m² di offerta di buona qualità ci sono 2,5 m² di spazi obsoleti.