L’esposizione delle banche europee al settore immobiliare commerciale è gestibile

Lo spettro degli immobili commerciali continua a pesare sulle banche, ma a nostro avviso non è di natura sistemica.

Il mercato degli immobili commerciali è un ecosistema che comprende vari soggetti, tra cui proprietari di azioni, titoli garantiti da ipoteche commerciale (Cmbs), società di gestione immobiliare e istituti bancari. In questa analisi, rivolgiamo la nostra attenzione alle banche europee che su questo ambito specifico hanno un’esposizione dell’8% dei loro prestiti, prevalentemente in Europa. Gli uffici, che costituiscono circa il 30% del mercato europeo dei prestiti su immobili commerciali, rappresentano un’esposizione modesta per le banche europee, pari solo al 2-3%. È interessante notare che questa cifra è significativamente più alta in Svezia, dove l’esposizione delle banche al segmento è doppia rispetto alla media.

Detto questo, riteniamo che rivolgere l’attenzione ai soli livelli di esposizione sull’immobiliare commerciale semplifichi eccessivamente il quadro dei possibili rischi per le banche. Di anno in anno si è osservata una tendenza all’aumento degli Npl legati al real estate commerciale. Sono aumentati anche i prestiti “Stage 2”, il cui rischio di credito è aumentato notevolmente dall’inizio del prestito, ma che sono ancora in bonis. È inoltre importante tenere conto dei maggiori accantonamenti che sono stati recentemente destinati ai rischi legati all’immobiliare commerciale.

Nel complesso, riteniamo che le banche europee siano ben preparate ad affrontare i potenziali impatti negativi sulla loro redditività e sulla qualità degli asset immobiliari. Attualmente hanno le riserve patrimoniali più alte mai registrate e il più basso rapporto di Npl, pari a circa il 2,2%, di cui la metà coperta da accantonamenti. I portafogli prestiti delle banche sono inoltre ampiamente diversificati per settore e tipologia di prestito, oltre che per area geografica.

A livello globale, la preoccupazione più pressante per l’esposizione al real estate commerciale deriva dal settore degli uffici negli Stati Uniti, che ha registrato il maggior incremento di sofferenze e prestiti Stage 2. Fortunatamente, l’esposizione delle banche europee a questo segmento è generalmente minima. Vi sono delle eccezioni, con alcuni istituti di credito tedeschi recentemente declassati e che rischiano di essere messi in pericolo se la pressione del mercato continuasse ad aumentare.

Malgrado le sfide, l’attuale contesto offrirà probabilmente opportunità di investire selettivamente in obbligazioni di banche europee, in particolare tra le preoccupazioni del mercato che continuano, nonostante quella che riteniamo essere una natura non sistemica dei rischi attuali.