Investire nel Real Estate americano o italiano? Un confronto sul piano economico

Chi decide di investire in America sa che può cogliere sempre opportunità interessanti. Questo è possibile in quanto, un paese come gli USA, concede sempre un’occasione a tutti coloro che vogliono intraprendere una nuova strada, siano essi imprenditori o investitori.

La convenienza a preferire il mercato americano rispetto ad altre realtà trova conferma anche all’interno di importanti classifiche a livello mondiale.

Una su tutte è quella annuale di Doing Business, dove si analizza l’attrattività di un Paese, i vantaggi e la facilità nell’effettuare nuove tipologie di investimento (nella classifica relativa al 2021 gli USA si trovano al 6° posto, ormai stabilmente nella top ten da molti anni, l’Italia di contro, si trova ad un poco lodevole 58° posto, segno delle difficoltà che il nostro Paese ha ad attrarre piccoli e grandi investitori).

In quale settore è più conveniente investire il proprio capitale

In un’ipotetica classifica il settore immobiliare merita sicuramente il primo posto. Si tratta di un settore da sempre fondamentale per l’economia di un Paese, e che negli USA consente importanti opportunità di investimento, soprattutto all’interno di alcuni Stati come la Florida.

Perché investire oggi in immobili in America e non in Italia?

Rendimenti

Effettuando una valutazione sul lato prettamente economico, possiamo dire che un primo punto a favore del mercato immobiliare americano è il tipo di rendimenti che si possono ottenere.

Per fare un semplice esempio, non è raro poter acquistare un immobile su suolo americano per circa 100.000 dollari (non andiamo a comprare una catapecchia, ma un edificio di buona metratura e pregio) e, una volta rimesso a nuovo, affittarlo mensilmente con un guadagno di almeno 1.500 dollari.

Questo tipo di operazione in Italia è pressochè impossibile, soprattutto in grandi città come Roma o Milano, dove per 100.000 euro non possiamo acquistare niente di così rilevante (soprattutto se ci avviciniamo nelle zone più centrali è praticamente impossibile).

Stabilità economica

Un secondo aspetto che bisogna considerare è la stabilità economica del Paese di riferimento.

Grazie al settore immobiliare si apre un’opportunità di investimento che può durare anche molti anni, non di certo pochi giorni o settimane, di conseguenza l’investire in paesi che hanno un alto livello di stabilità economica può fare davvero la differenza.

Gli USA, stabilmente tra le prime potenze mondiali per PIL e forza della moneta di riferimento, sono senza dubbio uno dei principali paesi nei quali poter effettuare investimenti per la tendenza ad avere una certa stabilità.

Rapporto domanda/offerta

Importante è anche il rapporto domanda/offerta che sussiste in un Paese rispetto ad un altro.

Perchè in Italia i prezzi delle case sono così elevati, mentre gli affitti, in proporzione, tendono ad essere più bassi? Molto dipende dalla cultura di base del nostro Paese, dove l’acquisto della casa, visto ancora oggi come un bene rifugio, è da sempre considerato come il punto massimo di realizzazione di una persona economicamente autonoma.

Negli USA questa mentalità è radicalmente diversa, in quanto non si aspira ad avere una casa che sia fissa per tutta la vita, ma piuttosto cercare la casa giusta a seconda dei vari momenti della propria esistenza, sempre anche considerando la questione della mobilità lavorativa.

Comprare casa ti vincola al luogo nel quale essa è costruita, mentre in America si tende a cambiare lavoro e località con una maggiore frequenza, e di conseguenza è difficile poter pensare di rimanere nello stesso identico luogo per molti anni.

Di conseguenza si punta maggiormente sull’affitto, ed anche per questo si possono spuntare dei prezzi di vendita mediamente più contenuti, con affitti, di contro, elevati.

Ecco perché già da questo assunto potremmo dire che c’è una certa convenienza nel voler comprare una casa in America per rimetterla a nuovo e poi, successivamente, affittarla ottenendo una rendita.

Questa tendenza potrebbe venir fuori anche in Italia, con una riduzione del prezzo di vendita degli immobili e un aumento medio degli affitti?

E’ possibile ma solo con il passare degli anni, soprattutto contando sulle nuove generazioni e sul cambio di “cultura del posto fisso”, uno degli elementi che portano a voler comprare la prima casa e “mettere su radici”.

Siamo ancora, però, nel campo dell’ipotetico e la convenienza ad investire in un settore immobiliare come quello italiano è nettamente inferiore, almeno per il presente, rispetto ad una realtà consolidata e ricca di opportunità come quella del mercato immobiliare americano, dove si possono avere sempre dei rendimenti interessanti.

Legislazione

Un altro elemento distintivo è sicuramente quello legale.

In Italia la legislazione è decisamente “pro inquilino”, con delle forme di protezione molto più elevate rispetto al proprietario, anche se l’inquilino risulta essere moroso rispetto ai pagamenti dovuti.

Al contrario in America, nella maggior parte degli Stati tra cui la Florida, la legislazione propende più per il proprietario, garantendo a quest’ultimo di mettere in campo azioni legali per salvaguardare la sua proprietà.

Gioco forza chi è consapevole delle difficoltà che un proprietario di immobile può trovare in un Paese come il nostro, trova molto più facile evitare dirottare i propri capitali verso altre zone dove si hanno maggiori forme di tutela.

Previsione demografica e reddito atteso

Un ultimo aspetto meno considerato, ma comunque indicativo della convenienza ad investire in un settore come quello immobiliare, è la previsione demografica, ossia la variazione attesa del numero di abitanti entro un determinato periodo di tempo.

Con una popolazione vecchia come la nostra, unitamente alla scarsa crescita demografica, si rischia di avere, entro i prossimi 30-40 anni, una perdita di popolazione attesa di circa 6-7 milioni di abitanti. E’ evidente che meno persone vivranno in Italia e meno necessità di nuove abitazioni ci saranno.

Allo stesso tempo anche il reddito atteso è difficile che possa vedere un incremento accettabile, anzi, la prospettiva di un nuovo boom economico pare decisamente lontana (di contro negli USA sia la popolazione stimata che il reddito atteso sono entrambi parametri che sembrano essere in leggero aumento).

Conclusioni

Economicamente parlando si può comprendere facilmente quanto sia più interessante la prospettiva di investire nel settore immobiliare americano rispetto a quello italiano.

Anche le forme di investimento in immobili che vengono proposte da solide realtà del Real Estate immobiliare americano sono particolarmente interessanti e consentono, se ci si affida ad esperti reali del mercato, di effettuare operazioni immobiliari dagli alti rendimenti (utilizzando formule come l’apartment building o il property rental, che consentono di acquisire un immobile e ristrutturarlo per un’operazione di messa a reddito, oppure il flipping immobiliare, dove l’acquisto e la ristrutturazione sono finalizzati per conseguire una successiva vendita secca).