Il mercato immobiliare europeo: una solida ripresa nel 2021

Il mercato immobiliare europeo ha avuto una forte ripresa nel 2021, con i valori di fine anno più vicini ai livelli pre-crisi. Due asset class si distinguono nettamente: gli immobili per uffici, specialmente in Francia e Germania, e la logistica, con volumi di investimento che significativamente aumentati. Nonostante un’accelerazione verso la fine dell’anno e 11 miliardi di euro in investimenti nel quarto trimestre, il mercato degli investimenti real estate in Francia è ancora in ritardo dell’8% rispetto al 2020; soprattutto a causa del fatto che gli investitori sono diventati più selettivi. Sia gli investitori che i locatari preferiscono asset di nuova generazione, situati in zone centrali, flessibili, ben serviti ed efficienti dal punto di vista energetico. Questa tendenza intensificherà la polarizzazione del mercato immobiliare, e dovremmo aspettarci maggiori sfitti nelle zone suburbane. Si osserva anche un’altra tendenza. Gli investitori puntano a diversificare i propri portafogli real estate per mezzo di investimenti in segmenti immobiliari con caratteristiche difensive come gli alloggi gestiti (per studenti e per anziani) e strutture sanitarie situate in zone centrali. Tuttavia, visto lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta, si trovano di fronte a una disponibilità limitata.

Il decollo del mercato immobiliare europeo

Nel 2021, il volume di investimenti negli immobili commerciali in Europa è aumentato del 19%, raggiungendo i 256 miliardi di euro. Gli uffici, specialmente in Francia e Germania, sono il grande vincitore, con 111 miliardi di euro investiti. La logistica ammonta al 24% degli investimenti nello scorso anno e, per la prima volta, segue da vicino l’immobiliare per uffici nel Regno Unito. I segmenti alternativi, comprese le strutture sanitarie, le residenze gestite… hanno sofferto della mancanza di offerta. Vale la pena notare che i volumi di investimento in Europa sono molto differenti. I mercati del Regno Unito e della Svezia registrano una crescita significativa, mentre Francia e Belgio sono indietro rispetto ai volumi del 2020. Il capitale estero, specialmente dagli USA, continua ad alimentare il mercato europeo e rappresenta il 50% del capitale investito nel 2021.

Compressione dei rendimenti per gli asset di prima qualità

In un contesto di condizioni di finanziamento favorevoli e bassi tassi risk-free, il real estate ha mantenuto il suo status di asset class rifugio. Nel 2021 i rendimenti per gli immobili di ottima qualità si sono ridotti vista la carenza di offerta e l’alta domanda dei locatari per proprietà ad uso uffici situate in zone centrali. I rendimenti per gli immobili di ottima qualità destinati agli uffici sono al di sotto del 3% a Parigi e nelle maggiori città tedesche, tra il 3% e il 3,5% ad Amsterdam, Londra, Madrid e Bruxelles. A seguito della Brexit, nel Regno Unito i rendimenti per gli immobili di ottima qualità rimangono più alti rispetto alle altre capitali europee. Tuttavia, una ripresa economica più forte del previsto e un rinnovato interesse degli investitori potrebbero tradursi in una correzione del mercato. I nuovi standard di rendimento energetico e le richieste di posizioni centrali esercitano pressioni al rialzo sui rendimenti degli asset obsoleti e a scarsa efficienza energetica, specialmente nelle periferie urbane.

L’occupazione si è concentrata su asset sostenibili, “di nuova generazione” e in posizioni centrali

Nonostante l’ampio sviluppo del lavoro da casa, i cui effetti dovrebbero essere parzialmente compensati dalla ripresa economica e da un mercato del lavoro solido, l’occupazione si è ripresa in maniera robusta nel 2021. La domanda è sostenuta specialmente dai settori della tecnologia, dell’industria, delle life-sciences e dell’energia. Nel complesso, l’occupazione del mercato degli uffici nel 2021 è aumentata del 31%, ancora indietro del 20% rispetto a quella del 2019. I locatari continuano a preferire gli asset in posizioni centrali e “di nuova generazione”, come evidenzia l’aumento del 42% nell’occupazione. La conversione di vecchi edifici per uffici in proprietà residenziali ha contribuito a controllare la disponibilità, che, anche se alta, rimane inferiore ai livelli pre-crisi. La maggior parte della disponibilità ruota intorno ad asset secondari che non sono in posizione centrale, né rispondono a standard tecnici o di sostenibilità.

Attenti ai tassi di sfitto, i mercati secondari possono comportarsi diversamente

I tassi medi di sfitto celano discrepanze significative tra mercati primari e secondari. Per esempio a Francoforte, il tasso medio di sfitto è stato dell’8,6% nel 2021, solo del 6% nelle zone centrali e raggiunge il 15% in alcuni mercati secondari. Lo scorso anno in Europa gli affitti di immobili di prima qualità sono aumentati. La forte domanda per asset di qualità ha posto ulteriore pressione sugli affitti e ha contribuito indirettamente ad accelerare la polarizzazione del mercato degli uffici. Visti i bassi tassi di sfitto nelle città tedesche, dovremmo aspettarci una revisione al rialzo degli affitti. Al contrario, Madrid e Milano hanno visto i valori locativi scendere nel 2021 per via dell’offerta eccessiva.

In tutti i mercati europei sono aumentati gli incentivi, sia al momento di firmare nuovi contratti d’affitto sia quando si negozia il rinnovo o l’estensione di affitti esistenti. Il gap tra i valori d’affitto nominali e quelli economici si sta ampliando.