Cosa sta succedendo nel mercato immobiliare USA?

Il mercato dei mutui ipotecari negli Stati Uniti è di dimensioni significative: oltre 10.000 miliardi di dollari, più grande del mercato delle obbligazioni societarie. Ci sono due modi per accedere a questo mercato: uno è quello dei mutui garantiti dal governo e l’altro è attraverso il credito. Noi preferiamo il seasoned credit dei mutui emessi prima della crisi del 2008/9 (oltre 15 anni fa) in quanto offrono flussi di cassa stabili. Questi mutui appartengono a persone che vivono nelle proprie case da molto tempo, che hanno dimostrato di essere in grado di pagare e che possiedono una grande quantità di capitale proprio. Di conseguenza, si tratta di un asset sottostante molto stabile e in gran parte non correlato con gli asset sensibili al credito. Il mutuo più diffuso è quello a tasso fisso di 30 anni. Di conseguenza, l’aumento dei tassi non ha un impatto significativo sul credito ipotecario negli Stati Uniti, in quanto molti proprietari di case hanno mutui a tasso fisso; non si tratta di un regime a tasso variabile come in altre parti del mondo, dove le rate aumentano al crescere dei tassi.

Cosa sta succedendo nel mercato immobiliare?

Attualmente una delle domande più frequenti che ci vengono poste è: se i tassi dei mutui sono alti, perché ci sono state poche insolvenze e perché i prezzi delle case non stanno scendendo? Molti temono che i tassi elevati e le case con prezzi inaccessibili possano provocare un altro crollo. Tuttavia, come diciamo da un po’ di tempo, ci aspettiamo un calo seguito da una stabilizzazione perché c’è un forte squilibrio tra domanda e offerta. Negli Stati Uniti, il tasso di sfitto, cioè il numero di case vuote, è ai minimi da 60 anni. L’offerta è molto limitata e le scorte non sono molte.

In termini di domanda, consideriamo quante nuove famiglie si formano ogni anno e quante nuove case vengono costruite ogni anno. Dal 2009, la domanda di alloggi è stata di gran lunga superiore alla costruzione di case. Ciò è avvenuto per molto tempo perché i millennial non hanno acquistato case, scegliendo invece l’affitto. Di conseguenza, attualmente c’è una forte domanda repressa da parte di una grande fetta demografica della società.

A partire dalla metà degli anni 2000, i millennial hanno spesso optato per l’affitto per vivere in città, evitando di acquistare case. Tuttavia, quando hanno iniziato ad avere figli, hanno avuto bisogno di comprare. La tendenza all’acquisto di case è iniziata intorno al 2016, per poi accelerare durante il Covid. Ora stanno acquistando nonostante l’aumento dei tassi perché hanno bisogno di comprare casa e hanno il reddito e i risparmi per farlo. Un’ampia fetta demografica di un Paese ha ritardato l’acquisto di una casa per circa 10 anni; si tratta di un’ampia domanda da recuperare e questo è ciò che mantiene i prezzi delle case al livello attuale, pari al picco del giugno 2022.

Perché gli MBS ora?

Gli spread sono ampi su base storica e generano oltre 300 punti base di extra-rendimento rispetto ai Treasury, con un rendimento di circa il 7,5%. Oltre al rendimento corrente, è ragionevole aspettarsi delle plusvalenze in futuro, quando gli spread si normalizzeranno.

Perché gli spread sono ampi?

C’è una paura associata ai mutui. In molte località vige un regime di tassi variabili, che rappresenta un vero problema; i mutui possono diventare più alti e diventa più difficile per i proprietari di casa far fronte al rimborso, causando un problema di credito al consumo. Mentre, negli Stati Uniti, l’aumento dei tassi da parte della Fed ha un impatto minimo sui proprietari di casa.

I nostri titoli garantiti da mutui residenziali (RMBS) seasoned hanno un forte rapporto prestito/valore e, a nostro avviso, gli spread non dovrebbero essere così ampi. Gli spread scenderanno grazie a un concetto di non-default dimostrato; in altre parole, man mano che continueranno a registrare buone performance, rientreranno.

Uno dei fattori di supporto che riteniamo impedirà i default di massa è il tasso di disoccupazione. È inferiore al 4%, un valore storicamente molto basso. La disoccupazione potrebbe aumentare in modo sostanziale fino a raggiungere un tasso di disoccupazione “normale”, motivo per cui la Fed non si preoccupa della disoccupazione: è troppo bassa e inflazionistica. Tutti hanno un lavoro, le rate sono ridotte e quindi le morosità sono basse. La gente ha anche molti risparmi in eccesso accumulati durante la pandemia. Le morosità probabilmente aumenteranno leggermente, ma solo perché in questo momento sono molto basse; siamo ben al di sotto della norma.

Un’altra ragione per cui gli spread dovrebbero rientrare è che la gente poggia su mutui al 3% e non intende cambiare, quindi non c’è molto turnover. In media, il turnover è del 6% e sale all’8% nei periodi di congiuntura favorevole. Ora sta scendendo al di sotto del 6%. Se il turnover diminuisce, l’offerta di RMBS sarà inferiore. Non ci sono più mutui seasoned e il mercato secondario è sempre più piccolo. Questa mancanza di offerta di RMBS dovrebbe portare gli spread a ridursi in futuro.