Come la polarizzazione sta cambiando gli investimenti immobiliari

La polarizzazione delle performance degli asset immobiliari è un trend che nasce come conseguenza della Grande Crisi Finanziaria (GFC) del 2008, quando si iniziò a teorizzare che i distretti per gli acquisti retail più moderni, dotati di un oculato mix di rivenditori e che investivano pesantemente nella “shopping experience” avrebbero ottenuto risultati migliori dei loro competitor. Alla fine, questa teoria ha effettivamente trovato concretezza, con gli affitti degli asset appena descritti che si mantennero stabili o, addirittura, crebbero, innescando un percorso rialzista che è stato interrotto solamente dalla pandemia di Covid-19.

Oggi che il coronavirus non sembra essere pericoloso come in passato, si osserva è che quest’ultimo ha dato ulteriore spinta alla polarizzazione al comparto retail, con i player di primo piano, soprattutto nell’ambito della moda, che nell’arco temporale 2020-2022 hanno fatto registrare i risultati più alti e questo perché la competizione per accaparrarsi i punti vendita migliori è non si è arrestata. Al contrario, i retailer attivi nella grande distribuzione hanno sofferto maggiormente per la chiusura dei negozi.

Tuttavia, questo trend non ha interessato solo il retail. Se si osserva il segmento degli uffici, si può notare come fino al 2020, con anni caratterizzati da una solida e costante crescita economica, la polarizzazione è stata guidata dalla ricerca da parte degli occupanti di immobili in grado di attrarre sia personale qualificato che clienti. Ciò ha portato alla ricerca di uffici nelle migliori posizioni disponibili e con i più alti standard di qualità. A questo si sono aggiunte le caratteristiche ambientali e di sostenibilità, che sono passate da essere una caratteristica “nice-to-have” a “must have” e che hanno portato il mercato a escludere quasi totalmente le soluzioni con punteggi ESG bassi. Anche in questo caso, però, la pandemia ha rappresentato un’ulteriore accelerazione del fenomeno, che si è tradotta in una generale contrazione della richiesta di spazi ad uso uffici. Da un lato, il lavoro da remoto ha iniziato a far parte sempre di più della cultura aziendale, il che ha ridotto le metrature necessarie; dall’altro, uno scenario economico peggiore rispetto al passato ha spinto numerose società a tagliare i costi. In questo modo, si è generato un trend per cui gli occupanti sono disposti a trasferirsi in uffici dove l’affitto per metro quadro può essere superiore al passato, ma in cui i metri quadri affitti complessivamente sono meno. Questo ha comportato una crescita degli affitti per soluzioni di prima fascia, nonostante il contesto sfavorevole. Non c’è quindi da stupirsi se, durante la pandemia, solo un terzo dei player attivi in questo segmento ha registrato una perdita; tasso che si è ulteriormente ridotto nel 2021. Ecco perché le nostre aspettative per il futuro è che saranno sempre meno le performance di mercato negative in quest’area.

Un ultimo aspetto da sviscerare per quanto riguarda il trend della polarizzazione riguarda le tipologie di asset, con la logistica, il residenziale e l’healthcare che oggi godono di fondamentali più solidi rispetto a retail e uffici, i quali, in passato, erano le prime scelte degli investitori. Queste sono oggi le categorie di asset che riescono ad attirare un interesse crescente e che aumentano gradualmente il loro investment share complessivo nel mercato europeo. Tuttavia, gli investitori dovrebbero essere consapevoli che anche questi tipi di immobili non sono immuni dalla polarizzazione, soprattutto per quanto riguarda l’impatto ambientale. In particolare, l’offerta di asset che presentano un punteggio elevato in questa sezione è piuttosto scarsa e, con la maggior parte degli investitori che ha incluso gli aspetti ESG come parte dei propri processi di due diligence, il crescente interesse per queste tipologie di immobili dovrebbe concentrarsi fortemente sulle soluzioni già conformi ai criteri di sostenibilità. Ciò probabilmente genererà un “green prize” e, in definitiva, la polarizzazione potrebbe crescere in questi settori di pari passo con gli interessi degli investitori.