Italia: modesto rialzo dei prezzi in un contetsto di scarsa ripresa economica

Stimiamo che nei prossimi due anni i prezzi degli immobili saliranno tra lo 0,5% e l’1%, a seguito di un lungo periodo di calo dovuto alla lenta ripresa dell’economia italiana.

Condizioni economiche leggermente più favorevoli dovrebbero sostenere la domanda immobiliare e, visti i moderati investimenti nel settore dell’edilizia abitativa, ridurre anche l’eccesso di offerta.

Trend recenti
La modesta ripresa economica e il miglioramento delle condizioni del mercato del lavoro hanno avuto un effetto positivo sul mercato immobiliare italiano. Nel primo trimestre del 2017 la crescita economica era in rialzo dello 0,4% rispetto al trimestre precedente, mentre a maggio il tasso di disoccupazione è sceso all’11,3%, lo stesso livello del 2012. Anche se marginalmente, lo scorso anno il prezzo degli immobili è salito per la prima volta dal 2011. Secondo Banca d’Italia, nel primo trimestre di quest’anno è inoltre diminuito ulteriormente il tempo medio necessario per vendere una proprietà immobiliare, raggiungendo i 12 mesi circa rispetto ai 17 mesi necessari a metà del 2016. Sempre nello stesso periodo, in linea con queste dinamiche, c’è stata anche una riduzione della percentuale di sconto che i proprietari degli immobili devono effettuare per poter vendere la proprietà, che è passata dal 14,5% al 12%. Le transazioni immobiliari continuano ad aumentare a pieno ritmo, in rialzo del 16% nei 12 mesi a marzo 2017. Solo il 3% delle abitazione vendute nel primo trimestre del 2017 era di nuova costruzione. L’attività di edilizia residenziale si sta lentamente riprendendo, con gli investimenti immobiliari che risultano ancora inferiori di oltre il 25% rispetto ai livelli del 2007.
L’ingente quantità di sofferenze (“Non Performing Asset” o “NPA”) nel settore bancario continua a pesare sull’espansione del credito. Anche se l’anno scorso in Italia c’è stata una marginale contrazione delle sofferenze, stimiamo che l’intero stock, che rappresenta circa il 19% dei prestiti lordi a fine del 2016, continuerà a scendere solo marginalmente nel 2017 e nel 2018, in mancanza di significative operazioni di cessione degli NPA. Allo stesso tempo riteniamo che i criteri di prestito per i mutui ipotecari residenziali siano più stringenti di quelli degli altri paesi analoghi all’Italia che sono stati coinvolti nella bolla immobiliare e creditizia degli ultimi anni. Il Loan to Value (“LTV”, ovvero il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore del bene a garanzia del prestito) per la media dei mutui ipotecari residenziali è circa il 50%, e solo il 10% dei mutui ha un LTV ratio superiore all’80%. Inoltre, i mutui sono principalmente di tipo prime quality. Queste caratteristiche del mercato hanno aiutato a contenere le perdite su crediti per questa asset class, con il rapporto NPA su prestiti immobiliari pari a circa il 7% alla fine del 2016. In questo segmento, il rapporto NPA è comunque relativamente elevato rispetto a quello dei paesi con le stesse caratteristiche e rispecchia principalmente la durata della ripresa economica del Bel Paese.
I tassi di interesse restano ai minimi storici, anche se leggermente in aumento rispetto ai primi quattro mesi dell’anno; ad aprile erano al 2,13% (tabella 19). Tutto questo ha supportato la domanda di mutui. Nel 2016, il volume dei prestiti per l’acquisto di nuovi immobili è salito del 34%, mentre nel primi mesi dell’anno è cresciuto del 7,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Comunque, su base netta, i prestiti ipotecari sono saliti lentamente, a maggio al 2,5%, per effetto del fatto che i volumi di nuovi mutui tendono ad essere più bassi di quelli già estinti, visto il rapporto loan to value più rigido e le valutazioni più basse rispetto a quelle raggiunte durante gli anni di picco dei prezzi degli immobili.

Trend futuri
Nonostante il recente miglioramento dell’attività, il ritmo della ripresa economica rimane modesto e ci aspettiamo che anche quest’anno la crescita del PIL rimanga ancora indietro rispetto alla media dell’Eurozona. Di pari passo con l’attuale ripresa, stimiamo che il prossimo anno il tasso di disoccupazione scenda gradualmente al 10,8%. Questi sviluppi dovrebbero sostenere dei modesti miglioramenti nel mercato immobiliare. Il graduale restringimento del divario tra domanda e offerta dovrebbe ulteriormente ridurre i tempi di vendita e le percentuali di sconto sui prezzi degli immobili. Di conseguenza, ci aspettiamo una leggero trend al rialzo per i prezzi nominali delle abitazioni, con una crescita dello 0,5% quest’anno e dell’1% nel 2018.
Le famiglie italiane non sono particolarmente indebitate – pari al 42% del PIL, il debito delle famiglie è ben al di sotto della media dell’Eurozona – e i tassi di interesse rimangono a livelli molto bassi. Ciononostante, ci aspettiamo che i prestiti ipotecari netti possano crescere solo lentamente, vista la rigidità dei criteri di finanziamento. A partire dal 2019, un aumento del tasso di riferimento della BCE e il seguente incremento dei tassi di interesse ipotecari potrebbero anche aggiungere una pressione ribassista sui prestiti per l’acquisto casa.