Investimenti Real Estate e riduzione delle emissioni, accoppiata vincente per i portafogli

Riteniamo che la combinazione tra investimenti in titoli immobiliari e la politica di riduzione delle emissioni di carbonio offra una lunga serie di opportunità di investimento e di crescita. La necessità di un’azione incisiva per combattere il cambiamento climatico ha alimentato la domanda mondiale di investimenti incentrati sulla decarbonizzazione, fornendo potenzialmente un sostegno a lungo termine a questa asset class. A nostro avviso, questi venti favorevoli contribuiscono a far capire che è il momento di aggiungere i titoli immobiliari globali a un portafoglio diversificato.

LE VALUTAZIONI PIÙ BASSE AUMENTANO L’ATTRATTIVA DEI REITS

Alimentati dalla riapertura delle economie a livello mondiale dopo la pandemia Covid, i Real Estate Investment Trust (REIT) hanno ottenuto rendimenti solidi nel 2021, ma hanno registrato un calo nel 2022 a causa degli aggressivi rialzi dei tassi d’interesse da parte delle banche centrali e dell’inflazione storicamente elevata. Quest’anno siamo costruttivi sui REIT globali, in quanto scambiano con uno sconto significativo rispetto al valore patrimoniale netto (NAV) sottostante dei loro portafogli immobiliari. I REIT globali offrono inoltre multipli interessanti rispetto al settore immobiliare privato e agli indici azionari generali.

Dal 2010, i REIT statunitensi sono stati costantemente scambiati a premio rispetto all’indice S&P 500, a 20-25 volte il flusso di cassa, un livello molto più alto del multiplo P/E dell’S&P 500. Ad oggi questo premio è ormai in gran parte scomparso, convergendo verso la parità e offrendo un punto di ingresso potenzialmente vantaggioso per gli investitori.

I FONDAMENTALI SEMBRANO FAVOREVOLI

Le valutazioni interessanti non sono l’unico elemento potenzialmente positivo che vediamo. A nostro avviso, anche la solidità dei fondamentali sottostanti in molti tipi di asset immobiliari dovrebbe fornire un vantaggio. I tassi di occupazione rimangono elevati in quasi tutti i mercati, mentre l’offerta è ancora limitata dalle normative e dall’impennata dei costi di costruzione. L’insieme di questi fattori ha portato a una solida crescita degli utili e dei dividendi attesi per i REIT nel 2023.

SI PROSPETTA UN CONTESTO DI TASSI D’INTERESSE PIÙ FAVOREVOLE

Mentre l’aumento dell’inflazione e i bassi tassi d’interesse hanno favorito i rendimenti totali dei REIT nel 2021, il passaggio a una politica monetaria più restrittiva e l’aumento dei tassi reali (cioè al netto dell’inflazione) sono diventati un ostacolo nel 2022. Dal nostro punto di vista, il 2023 sarà un anno di transizione, in quanto l’inflazione si ridurrà e la politica monetaria a livello globale si avvicinerà alla fine del ciclo di inasprimento, consentendo alle valutazioni e alla forza dei fondamentali sottostanti di guidare i risultati dei REIT.

RIDUZIONE DELLE EMISSIONI DI CARBONIO: CRESCITA SECOLARE E INVESTIMENTI

Da una prospettiva strategica di più lungo termine, riteniamo che la decarbonizzazione degli immobili, uno dei fattori principali per ridurre al minimo il riscaldamento globale, sia vantaggiosa per gli investimenti in titoli immobiliari.

Costo del capitale più basso – Le società che danno priorità alla decarbonizzazione dovrebbero avere un accesso privilegiato al capitale azionario e al debito e prezzi migliori rispetto ai loro concorrenti. La trasparenza è stata premiata a questo proposito. Alcuni studi hanno dimostrato che le società che rendono note le emissioni di CO2 Scope 3 hanno un costo del capitale più basso (20 punti base) rispetto a quelle che non le rendono note. Le imprese immobiliari che si concentrano sulla riduzione delle emissioni di CO2 hanno anche accesso al mercato dei green bond, un’altra importante fonte di capitale.

Protezione dai potenziali rischi futuri – Le autorità di regolamentazione stanno attualmente imponendo tasse sulle emissioni di CO2, insieme ad altre sanzioni, tra cui l’impossibilità di stipulare contratti di locazione, ai proprietari che superano le soglie globali di gas serra o che possiedono edifici non conformi agli standard minimi di efficienza energetica. In prospettiva, la mancata conformità diventerà sempre più costosa, per cui le società che implementano in modo proattivo un piano di riduzione delle emissioni di anidride carbonica probabilmente otterranno rendimenti corretti per il rischio superiori nel lungo periodo rispetto alle società omologhe che ignorano questa tendenza strutturale.

Vantaggio “first mover” sulle nuove fonti di reddito – La creazione di emissioni più basse può produrre interessanti fonti di rendimento finanziario per le società immobiliari, spesso incrementate da sovvenzioni governative. L’esempio migliore è l’installazione di pannelli solari sui tetti. In questo modo si trasforma ciò che prima era una passività in un’attività con un flusso di reddito derivante dalla generazione di elettricità. Riteniamo che l’impiego di strategie di riduzione delle emissioni possa tradursi in rendimenti superiori al costo del capitale. Le aziende hanno dimostrato tassi interni di rendimento non livellati superiori al 10%, che a nostro avviso rappresentano un sano equilibrio tra rischio e rendimento.

Partner privilegiato degli investimenti pubblici – Anche in assenza di una spinta normativa verso la riduzione delle emissioni, rendere gli asset più efficienti dal punto di vista energetico può essere vantaggioso per le società immobiliari e anche per i locatari, molti dei quali devono raggiungere i propri obiettivi aziendali di riduzione o di azzeramento delle emissioni. La gestione di immobili con la più bassa impronta carbonica è un metodo chiave per raggiungere questi obiettivi.

CONCLUSIONE

Investire in società immobiliari che sono leader nel loro settore in termini di riduzione dell’impronta carbonica complessiva è interessante sia dal punto di vista ambientale che economico. A titolo esemplificativo, la decarbonizzazione è un fattore importante per ridurre al minimo il riscaldamento globale, mentre la diminuzione delle emissioni, ad esempio con l’installazione di pannelli solari, può produrre interessanti fonti di rendimento finanziario per le società immobiliari. Per gli investitori, riteniamo che le valutazioni più basse, i buoni utili, la robusta crescita dei dividendi e i fondamentali sani offerti dai REIT possano renderli una solida aggiunta a un portafoglio diversificato a lungo termine.