Mirabaud: non vediamo rischi sistemici nell’immobiliare cinese

Il mercato immobiliare cinese è la più grande asset class al mondo, con un valore di mercato stimato di circa 62mila miliardi di dollari. È persino più grande del mercato azionario statunitense. Country Garden ha un carico di debito colossale paragonabile a quello di Evergrande, il gruppo immobiliare più indebitato al mondo. Alla fine dello scorso anno, le passività totali di Country Garden ammontavano a 1,4mila miliardi di yuan (circa 194 miliardi di dollari).

La notizia dei mancati pagamenti ha portato Moody’s giovedì scorso a declassare il rating della società da B1 a Caa1, un livello che indica un “rischio molto elevato” per la detenzione del debito. Il declassamento potrebbe comportare un aumento dei costi di finanziamento dell’azienda.

Quanto è in salute il mercato immobiliare cinese?

Secondo varie stime, gli investimenti immobiliari rappresentano tra il 25% e il 30% del totale degli investimenti fissi cinesi in costruzioni, servizi immobiliari e forniture di beni, oltre che in settori correlati come energia, finanza, attrezzature, trasporti e magazzini.

Si stima che il settore immobiliare nel suo complesso rappresenti quasi il 10% dell’occupazione in Cina e quasi il 20% delle entrate fiscali delle amministrazioni locali.

I mutui per le abitazioni rappresentavano il 28,9% di tutti i prestiti bancari alla fine del 2020. Secondo i dati preliminari della China Real Estate Information Corp,  Il valore delle vendite di nuove case da parte dei 100 maggiori promotori immobiliari è sceso del 33,1% su base annua a 350,4 miliardi di yuan (49 miliardi di dollari). Si tratta del secondo calo consecutivo, dopo quattro mesi di aumenti. Le vendite sono diminuite del 33,5% su base mensile.

Perché il settore immobiliare non è un driver della crescita della Cina?

C’è spesso (per non dire sempre?) confusione sul settore immobiliare cinese. Gli economisti sono soliti affermare che la Cina fa affidamento sul settore immobiliare come motore della crescita. Ma questo non è vero.

Il settore immobiliare cinese non è un motore di crescita per l’economia cinese, ma una conseguenza della crescita. Il settore ha cavalcato l’onda del notevole boom economico cinese, risultato di riforme economiche strutturali che hanno incrementato la crescita della produttività. Le caratteristiche uniche dell’economia cinese hanno ulteriormente alimentato l’espansione del settore immobiliare cinese, portandolo a diventare estremamente importante.

Il rapido aumento dei prezzi delle abitazioni in Cina è quindi dovuto all’elevata e costante crescita della produttività dell’economia cinese, innescata dalla politica di riforma e apertura avviata nel 1978. Anche l’urbanizzazione sostenuta ha supportato l’espansione del mercato immobiliare. Nel 1998, quando il sistema di edilizia popolare cinese è stato smantellato, il 33,4% della popolazione viveva in aree urbane; entro il 2020 si prevedeva che il 63,9% della popolazione vivesse in città.

Il potenziale fallimento di Country Garden è una notizia molto negativa, in quanto potrebbe avere implicazioni nefaste per molti settori dell’economia cinese e internazionale. Tuttavia, pensare che si tratti di un rischio sistemico sarebbe un errore. Il governo cinese è pienamente consapevole che il settore immobiliare del Paese è il più grande asset del mondo e farà di tutto per salvarlo… dopo aver punito gli speculatori (come ha fatto nel settore tecnologico).