Next Re, approvati i conti del primo semestre 2022 con ricavi netti da locazione a quasi 2 milioni di euro

NEXT RE SIIQ S.p.A. (la “Società” o “NEXT RE”), rende noto che il Consiglio di Amministrazione della Società, riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Giancarlo Cremonesi, ha approvato, all’unanimità, la Relazione Finanziaria semestrale abbreviata al 30 giugno 2022.

Si rammenta, che in data 1° ottobre 2021 si è perfezionata la fusione per incorporazione in Next Re della società controllata al 100% Cortese Immobiliare S.r.l. con effetti contabili e fiscali retroattivi al 1° gennaio 2021. In considerazione del fatto che al 30 giugno 2021 il perimetro di consolidamento includeva esclusivamente Next Re e Cortese Immobiliare S.r.l., per una maggiore coerenza e chiarezza espositiva, i valori economici al 30 giugno 2022 sono stati, di seguito, posti a confronto con i valori economici consolidati della Relazione finanziaria semestrale abbreviata al 30 giugno 2021.

Si riportano di seguito i principali risultati e indicatori del primo semestre 2022:

• l’Utile/(Perdita) del periodo evidenzia un utile pari a 0,16 milioni di Euro rispetto all’utile pari a 2,02 milioni di Euro al 30 giugno 2021
• l’EBITDA per il primo semestre 2022 è negativo e pari a -0,54 milioni di Euro rispetto ai -1,02 milioni di Euro del primo semestre 2021;
• il Patrimonio Netto è pari a 85,78 milioni di Euro al 30 giugno 2022 rispetto a 85,50 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
• il Totale Indebitamento finanziario è pari a 58,88 milioni di Euro al 30 giugno 2022 rispetto a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021;
• il Net Loan to Value è pari al 42% al 30 giugno 2022 rispetto al 44% al 31 dicembre 2021.

La voce Ricavi netti da locazione è pari a 1,91 milioni di Euro ed include Ricavi da locazione pari a 2,91 milioni di Euro e costi inerenti il patrimonio immobiliare pari a 1 milione di Euro.

All’EBITDA, che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli adeguamenti e rettifiche delle attività e delle imposte, concorrono, oltre a quanto riportato precedentemente, anche i) Costi del personale pari a 1 milione di Euro, ii) Costi generali pari a 1,70 milioni di Euro, iii) Altri ricavi e proventi per 0,49 milioni di Euro principalmente derivanti dagli effetti dall’accordo transattivo sottoscritto in data 28 giugno 2022 avente ad oggetto inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A, nonché la definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond e iv) Altri costi e oneri per 0,25 milioni di Euro.

L’Adeguamento al fair value degli investimenti immobiliari è positivo e pari a 1,82 milioni di Euro a seguito della rilevazione degli effetti derivanti dalle valutazioni dell’Esperto Indipendente. La voce include svalutazioni per 0,47 milioni di Euro e rivalutazioni per 2,29 milioni di Euro.

Gli Oneri finanziari ammontano a 0,69 milioni di Euro e sono prevalentemente relativi ai Credit facility agreement erogati nel 2021 dalla società che esercita direzione e coordinamento CPI Property Group S.A..

Il fair value del portafoglio immobiliare è pari a 140,44 milioni di Euro ed è classificato per 133,39 milioni di Euro alla voce Investimenti immobiliari e per 7,05 milioni di Euro alla voce Attività non correnti destinate alla vendita in quanto, come di seguito indicato al paragrafo Eventi di rilievo del primo semestre 2022, in data 1° giugno 2022 la Società ha sottoscritto un contratto preliminare per la cessione dell’immobile sito a Verona a destinazione d’uso alberghiera la cui stipula del contratto definitivo è prevista entro la fine del mese di settembre 2022.

Il Totale Indebitamento finanziario si decrementa per 2,2 milioni di Euro per l’effetto combinato derivante da i) l’incasso della prima tranche dell’accordo transattivo sottoscritto il 28 giugno 2022 come di seguito indicato al paragrafo Eventi di rilievo del primo semestre 2022 ii) l’incasso della caparra confirmatoria in relazione alla sottoscrizione del contratto preliminare per la cessione dell’asset di Verona per 0,7 milioni di Euro iii) la rilevazione degli interessi maturati nel semestre per -0,6 milioni di Euro con riferimento ai Credit facility agreement erogati da CPI PI per i quali la Società ha facoltà di ripagamento alla scadenza nel 2026, e iv) il ripagamento di mutui e finanziamenti per – 0,4 milioni di Euro.

Indicatori alternativi di performance

Viene di seguito fornito il contenuto degli “Indicatori alternativi di performance” non previsti dai principi contabili internazionali adottati dall’Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nel presente comunicato al fine di consentire una migliore valutazione dell’andamento della gestione economico-finanziaria della Società in conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall’ESMA, di seguito si riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:

EBITDA: Risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni, degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato della gestione finanziaria e delle imposte. L’EBITDA misura la performance operativa della Società.

Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l’autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire dal 5 maggio 2021.

Net Loan to Value (Net LTV): Rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari (compresi quelli riclassificati alla voce Attività non correnti destinate alla vendita). L’indicatore misura la sostenibilità della struttura finanziaria della Società.

Eventi di rilievo del primo semestre 2022 

In data 7 febbraio 2022 la Società ha approvato i risultati preliminari e non certificati dell’esercizio 2021. Essi possono essere così sintetizzati: Risultato netto preliminare per l’esercizio 2021 positivo per 0,5 milioni di Euro rispetto alla perdita pari a -9,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – EBITDA preliminare per l’esercizio 2021 negativo e stimato pari a -1,6 milioni di Euro rispetto ai 0,3 milioni di Euro dell’esercizio 2020; – Patrimonio Netto preliminare stimato pari a 85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 85,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – Totale indebitamento finanziario preliminare stimato pari a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 41,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – Net Loan to Value preliminare stimato pari al 44% al 31 dicembre 2021 rispetto al 33% al 31 dicembre 2020.

In data 15 marzo 2022 il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021, recante i seguenti principali risultati dell’esercizio 2021: – Risultato netto positivo  pari a 0,4 milioni di Euro rispetto alla perdita pari a -9,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – lBITDA negativo e pari a -1,7 milioni di Euro rispetto ai 0,3 milioni di Euro dell’esercizio 2020; – Patrimonio Netto pari a 85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 85,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – Totale indebitamento finanziario pari a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 41,79 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; – Net Loan to Value pari al 44% al 31 dicembre 2021 rispetto al 33% al 31 dicembre 2020.

In data 26 aprile 2022 l’Assemblea degli Azionisti – in sede ordinaria e all’unanimità – ha (i) approvato il bilancio relativo all’esercizio 2021; (ii) espresso parere favorevole in merito alla seconda sezione della Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti redatta dal Consiglio di Amministrazione ai sensi dell’art. 123-ter del D.lgs. 58/1998; (iii) autorizzato il Consiglio di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi dell’art. 2357 ss. del codice civile e dell’art. 5 del Reg. UE n. 596/2014, dell’art. 132 del D. Lgs. 58/1998, dell’art. 144-bis del Reg. adottato con delibera Consob n. 11971/9, previa revoca della delibera assembleare del 26 aprile 2021 che autorizzava l’acquisto e la disposizione di azioni proprie, per quanto non utilizzato.

In data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato le informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2022 recanti i seguenti principali risultati del primo trimestre 2022: – Utile/(Perdita) del periodo negativo per -0,6 milioni di Euro al 31 marzo 2022 (-0,5 milioni di Euro al 31 marzo 2021); – EBITDA  negativo per -0,2 milioni di Euro (-0,1 milioni di Euro al 31 marzo 2021); – Patrimonio Netto risulta pari a 84,9 milioni di Euro al 31 marzo 2022 rispetto a 85,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2021; – Totale Indebitamento finanziario pari a 61,5 milioni di Euro al 31 marzo 2022 rispetto a 61,04 milioni di Euro al 31 dicembre 2021; –  Net Loan to Value al 31 marzo 2022 pari al 44%, stabile rispetto al 31 dicembre 2021.

In data 1° giugno 2022 la Società ha sottoscritto con AHC International Consulting AG, società austriaca leader nel settore alberghiero con il marchio “Amedia Hotel”, un contratto preliminare per la cessione di un immobile a Verona a destinazione d’uso alberghiera, a un prezzo di vendita di Euro 7.400.000 oltre imposte con previsione di stipulare il contratto definitivo entro la fine del mese di settembre 2022. Contestualmente alla firma del contratto preliminare, il potenziale acquirente ha versato una caparra confirmatoria pari al 10% del prezzo pattuito.

In data 28 giugno 2022 il Consiglio di Amministrazione della Società ha preso atto che non si sono realizzati entro le tempistiche preventivate i presupposti per l’esecuzione parziale, fino ad un importo di Euro 1 miliardo, dell’aumento di capitale a valere sulla delega conferita in data 26 aprile 2021 dall’Assemblea straordinaria di Next RE al Consiglio di Amministrazione della Società, ai sensi dell’art. 2443 del codice civile (l’“Aumento di Capitale”) e ciò in considerazione della sfavorevole congiuntura di mercato dovuta, da un lato, alle incertezze legate alla coda della crisi pandemica e, dall’altro lato, al mutato quadro geopolitico, macroeconomico e finanziario derivante dallo scoppio del conflitto in Ucraina. Di conseguenza, considerato che le condizioni sospensive previste dal framework agreement sottoscritto in data 5 agosto 2021 tra la Società e l’azionista di controllo CPI Property Group S.A. e le società del gruppo De Agostini (il “Framework Agreement”) non si sarebbero verificate entro il termine del 30 giugno 2022 ivi previsto, la Società ha comunicato al mercato che il Framework Agreement e le relative pattuizioni parasociali hanno perso efficacia alla data del 30 giugno 2022.

Sempre in data 28 giugno 2022 la Società ha sottoscritto un accordo transattivo (l’“Accordo”), avente ad oggetto, inter alia, il trasferimento dei titoli obbligazionari emessi dal Comparto Euro del Fondo di diritto lussemburghese “Historic & Trophy Building Fund” gestito da Main Source S.A. “Fondo HTBF- €”, sottoscritti da Next RE per una tranche pari a nominali Euro 6.000.000 (il “Bond”) nonché la definizione transattiva dei procedimenti giudiziali, ordinari ed esecutivi, relativi al recupero dei crediti connessi al Bond. Con la stipula dell’Accordo, le Parti si sono reciprocamente impegnate a rinunciare alla prosecuzione dei giudizi, ordinari ed esecutivi, pendenti innanzi alla Corte d’Appello di Milano, al Tribunale di Roma e al Tribunale di Belluno, definendo bonariamente le controversie in corso, e Next RE ha ceduto, nel contesto dell’Accordo, il Bond e tutti i crediti, diritti e accessori ad esso connessi, per un corrispettivo complessivamente pari ad Euro 2.850.000, oltre IVA.

Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo nel periodo di riferimento.

Fatti di rilievo emersi dopo il 30 giugno 2022

In data 5 luglio 2022 la Società, previo parere favorevole del Comitato Parti Correlate e Investimenti e nel pieno rispetto dell’iter prescritto dalla disciplina normativa e aziendale vigente in materia di operazioni di maggiore rilevanza con parti correlate, ha sottoscritto l’accordo che conferma gli impegni di cui al Framework Agreement (il “Deed of Reinstatement”). In particolare, con la sottoscrizione del Deed of Reinstatement le parti hanno convenuto di posticipare al 31 dicembre 2022 il termine per l’avveramento delle condizioni sospensive contenute nel Framework Agreement – tra cui l’esecuzione del previsto aumento di capitale di Next RE – precedentemente fissato al 30 giugno 2022 in ragione della sfavorevole congiuntura di mercato dovuta alle incertezze e alla volatilità del quadro geopolitico, macroeconomico e finanziario. Il Deed of Reinstatement prevede altresì il rinnovo delle previsioni parasociali contenute nel Framework Agreement (che erano venute meno alla data del 30 giugno 2022 per effetto del mancato avveramento, entro tale data, delle suddette condizioni sospensive).

Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo successivi alla chiusura del periodo di riferimento. 

Evoluzione prevedibile della gestione

Prosegue l’azione sul portafoglio immobiliare di proprietà improntata a criteri di massimizzazione dell’utilizzo economico, puntando a costruire relazioni di lungo termine con conduttori di standing, con un costante impegno a migliorare la qualità e la sostenibilità dei singoli cespiti e del portafoglio nel suo complesso.

La situazione di contesto economico ha subìto un progressivo deterioramento nel 2022, deterioramento che proietta incertezza anche sui prossimi mesi dell’esercizio. Il protrarsi del conflitto tra Russia e Ucraina ha sin qui determinato conseguenze in termini di instabilità delle fonti di approvvigionamento, nonché di incremento notevole dei costi, dell’energia, innescando una ripartenza dell’inflazione che si sta facendo sentire a livello planetario. Le autorità monetarie dei diversi paesi – in primis europee e statunitensi – stanno attivando strumenti di contrasto alla crescita dei prezzi, che hanno già comportato una crescita generalizzata dei tassi d’interesse. I principali effetti di tali dinamiche si stanno traducendo nell’attesa di un progressivo e sensibile aumento del costo del denaro e nella connessa riapertura dei margini di rendimento dei titoli di debito, pubblici e privati, con movimenti inusitati anche degli equilibri valutari. Il risultato di queste tendenze e tensioni, unitamente alla concorrente revisione verso il basso delle aspettative di crescita dei Pil nazionali, è che gli indici azionari presso le principali borse hanno subito pesanti rettifiche negative che condizionano sostanzialmente l’afflusso di capitale sui mercati primari a scapito degli emittenti di equity. Questo sfavorevole quadro macro su dimensione globale si complica ulteriormente sul piano domestico a causa della caduta recente del governo Draghi, a cui è seguita la grave decisione del Presidente della Repubblica di scioglimento delle camere parlamentari. Lo scenario politico ed economico italiano si presenta pertanto particolarmente critico, con spread nuovamente sotto pressione e nuove incognite sul percorso di attuazione dei progetti connessi al PNNR, che mettono ulteriormente in discussione le prospettive per le nostre imprese e per il nostro mercato, raffreddando l’interesse verso il nostro Paese da parte degli investitori internazionali. Già prima della crisi di governo, Next Re, unitamente ai propri partner, il gruppo CPI e il gruppo Dea Capital, aveva dovuto prendere atto delle condizioni ambientali che non avevano reso possibile l’attuazione del programmato aumento di capitale entro il termine del 30 giugno 2022, stabilito con il Framework Agreement del 5 agosto 2021. In data 5 luglio 2022, la Società ha sottoscritto il Deed of Reinstatement con il socio di controllo CPI Property Group S.A. e alcune società del Gruppo DeA Capital. Con il Deed of Reinstatement le parti hanno convenuto di posticipare al 31 dicembre 2022 il termine per l’avveramento delle condizioni sospensive contenute nel Framework Agreement – tra cui, in particolare, l’esecuzione del previsto aumento di capitale. Next RE intende lavorare con i propri partner entro la finestra di estensione degli impegni di cui al Framework Agreement a uno sforzo di pianificazione aziendale che mantenga attuale l’obiettivo strategico di posizionarsi tra i principali player nel settore del real estate in Italia. Tra le circostanze che assegnano un rilevante profilo di opportunità a questa prospettiva si annoverano la possibilità di costituire per il gruppo CPI un perno strategico-operativo per l’ottimizzazione della propria presenza di investimento nel Paese, nonché il processo in corso di ristrutturazione del segmento delle Siiq sul listino milanese, che genera una occasione unica per assumere una posizione di leadership e per essere pilota di una nuova fase di sviluppo di questo cruciale segmento del mercato.