Europa, dove sono le opportunità?

I rendimenti si stanno adeguando, ma la domanda di alloggi in affitto è trainata dalle pressioni sull’accessibilità economica e i suoi flussi di reddito resilienti restano interessanti per gli investitori. In tutta Europa, le opportunità nell’ambito del segmento degli alloggi a prezzi accessibili sono determinate da fattori sociali, strutturali e di offerta. Sulla scia di un ciclo che ha visto un consistente aumento dei prezzi rispetto ai redditi, il cambiamento chiave dell’ultimo anno è stato un forte aumento dei tassi di finanziamento. Con prezzi delle case elevati, la riduzione dell’accessibilità economica è uno schema coerente in tutta Europa, anche se l’impatto è maggiore nel Regno Unito, dove l’esposizione ai mutui è elevata, rispetto ad esempio alla Francia, dove la crescita dei prezzi delle case è stata più contenuta nell’ultimo ciclo, e all’Italia, dove il ricorso all’indebitamento è tipicamente molto basso. Negli ultimi anni l’aumento dei prezzi è stato determinato soprattutto da bassi tassi di interesse, ma anche la scarsa offerta ha rappresentato un problema nella maggior parte dei mercati principali. Una stagnazione nelle costruzioni a fronte di una significativa nascita di nuclei familiari per gran parte dell’ultimo ciclo ha comportato una carenza di offerta abitativa, che solo ora si sta gradualmente riassorbendo.

Data center

I rendimenti sono destinati a migliorare, poiché la correzione dei prezzi è ben avviata e la solida domanda sostiene le prospettive di crescita degli affitti nei principali mercati. La domanda di data center in Europa rimane solida. L’attività di locazione, guidata dai principali hub di data center come Londra, Francoforte e Amsterdam, rimane elevata nonostante l’incertezza economica globale. L’assorbimento netto ha raggiunto un totale di 750 megawatt nel 2022, un valore sostanzialmente superiore ai livelli di attività registrati negli ultimi anni. La crescita della domanda di data center in Europa è stata sostenuta dallo spostamento secolare verso il cloud pubblico e quindi dalla richiesta di data center hyperscale e di grande capacità. L’attività di locazione è stata più pronunciata a Londra e Francoforte, dove la rete di data center è la più grande d’Europa, sebbene la domanda sia in aumento anche in altri mercati chiave come Parigi e Dublino.

Guardando avanti, le prospettive di rendimento rimangono favorevoli, in particolare grazie al miglioramento dei fondamentali economici previsto per il 2024 e alla stabilizzazione dei rendimenti, dato che gran parte del repricing è già avvenuto. Lo spostamento della domanda verso impianti moderni e ad alta capacità – in particolare quelli associati agli obiettivi ambientali – implica opportunità sia a breve termine che strutturali nel settore.

Logistica

I rendimenti della logistica sono saliti oltre i 100 punti base rispetto alla metà dello scorso anno. Un tale ritmo di adeguamento significa che i prezzi si stanno rapidamente avvicinando a livelli per cui la logistica torna ad essere una proposta di investimento interessante. Ciò è particolarmente vero laddove le prospettive di crescita dei canoni di locazione rimangono solide; ad esempio, nei principali mercati portuali e di distribuzione, come Amsterdam, Rotterdam, Berlino, Parigi e Londra.

Il fattore più visibile a stimolo della domanda è forse il fatto che gli operatori di e-commerce stanno affittando grandi quantità di spazi logistici per soddisfare la crescente domanda dei consumatori. Si prevede che questa situazione rimarrà invariata: le previsioni di crescita a due cifre dell’e-commerce guideranno la domanda di spazi logistici nei prossimi cinque anni. Le opportunità nel settore si basano soprattutto sull’acquisto di una domanda resiliente con una crescita diffusa dei canoni di locazione, a fronte di un’offerta contenuta, almeno nel breve termine, ma interessante, visto il repricing già avvenuto. La logistica urbana è chiaramente quella che sta registrando la più forte crescita dei canoni di locazione e ci aspettiamo che questa tendenza continui. Anche altri segmenti del mercato offrono rendimenti trainati dalla crescita dei canoni di locazione, tra cui il settore dei magazzini frigoriferi, in particolare nel Regno Unito, dove la crescita della domanda post-Brexit si scontra con un’offerta limitata.

Senior living e abitazioni per studenti

Un fattore comune a molte delle opportunità del settore residenziale trainate dalla demografia è la necessità di servizi alla persona, comfort e spazi comuni che vanno oltre il tipico contratto d’affitto; ad esempio, l’erogazione di un ulteriore supporto all’apprendimento per gli studenti stranieri o l’assistenza per i residenti anziani. I rendimenti sono ora sostanzialmente più elevati, ma naturalmente lo sono anche i rischi operativi legati ai costi del personale, alle normative e a tutti gli altri fattori che incidono sulla redditività aziendale. È inoltre importante ricordare che gli investimenti operativi sono soggetti alle stesse forze di repricing delle tipologie immobiliari tradizionali, che si manifestano con multipli di guadagno più bassi nelle transazioni.

La presenza di competenze ed esperienze specialistiche è fondamentale per un impiego efficace del capitale negli asset operativi. Il senior living rappresenta una delle dinamiche più interessanti dal punto di vista della domanda, ma le opportunità variano a seconda del mercato. Tra i principali Paesi, la maggior parte ha una dotazione di posti letto pro capite simile e la Germania ha il settore dell’assistenza agli anziani più grande in assoluto, date le dimensioni del Paese e l’età media della popolazione.

Tuttavia, il Regno Unito rimane il mercato più investibile, dato che il settore è dominato da fornitori privati. È preferibile una strategia che si rivolga ai residenti con un patrimonio netto relativamente elevato della periferia di Londra e della regione del Sud-Est dell’Inghilterra, in quanto i futuri residenti dispongono in genere di un ampio pool di risorse a cui attingere per finanziare le loro esigenze di assistenza, oltre al patrimonio della casa.

Uffici di grade A

Un mercato del lavoro rigido e le aspettative di una maggiore crescita della produttività nel prossimo ciclo sostengono le prospettive della domanda di uffici, mentre i posti vacanti rimangono significativamente al di sotto della media dopo un ciclo di bassa offerta, soprattutto nei mercati CBD (Central Business Districts), dove continuano a diminuire in quanto gli occupanti continuano a competere per aggiudicarsi i migliori asset per incoraggiare i dipendenti a tornare in ufficio. Lo vediamo chiaramente nel CBD di Parigi, ma anche nelle aree centrali di Amsterdam e Madrid. L’aumento dei posti vacanti nei mercati non CBD e periferici sottolinea che il mercato è selettivo. Per gli investitori, ci sono due fattori cruciali da considerare nel settore degli uffici: i rischi legati all’adozione di pratiche lavorative remote e ibride e l’aumento dei requisiti di spesa in conto capitali legati ai fattori ESG.

Il lavoro remoto e ibrido sta influenzando i mercati in modo diverso a seconda delle tendenze pre-pandemia. I mercati degli uffici come Milano in Italia, Madrid e Barcellona in Spagna e Francoforte e Monaco in Germania presentavano una bassa quota di lavoro flessibile e sono stati relativamente resistenti al lavoro da remoto dal 2020. Le ragioni principali sono da ricercare nella cultura del lavoro, nella scarsa diffusione di grandi aziende e, in molti casi, nella limitatezza degli spazi residenziali delle famiglie per facilitare il lavoro a distanza.

In situazione opposta si trovano i mercati nordici, tra cui Copenaghen e Stoccolma, e Amsterdam nei Paesi Bassi, che da tempo sono all’avanguardia nel lavoro a distanza e negli accordi di lavoro flessibile, dove i cambiamenti causati dalla pandemia non sono stati così significativi. Gli investitori devono prestare attenzione a un terzo gruppo di mercati. Si tratta dei grandi mercati del Regno Unito e della Francia, come Londra, Lione e Parigi, che prima della pandemia avevano una cultura moderata del lavoro a distanza, ma in cui è diventato rapidamente un modo di lavorare maggiormente accettato. Uno spostamento verso un modello nordico-olandese potrebbe comportare un forte freno alla domanda nei prossimi anni: per questo motivo le previsioni di crescita degli affitti sono più basse.

In termini di fattori ambientali, sta crescendo il rischio di una biforcazione nel mercato degli uffici – tra asset che rispettano le normative o che possono essere adattati in modo sostenibile, mantenendo così il loro valore, e quelli che semplicemente non possono farlo. Tuttavia, si sta anche creando l’opportunità di offrire spazi per uffici di grade A, conformi alle norme ESG, sia attraverso la proprietà di edifici nuovi ed esistenti, sia attraverso l’enorme necessità di capitali per riadattare uffici altrimenti obsoleti. Le stime indicano un fabbisogno di capitale di circa 17 miliardi all’anno per riposizionare tutti gli uffici EPC C e D in modo che siano conformi ai più elevati standard ESG.