Mutui e ritardi nei pagamenti, i notai fanno chiarezza

di Rosaria Barrile - 05/07/2016 13:49:09 (updated 02/09/2019 10:36:02)

Dopo 18 rate non pagate, le banche potranno entrare in possesso dell’immobile oggetto di ipoteca e metterlo in vendita. Ma la norma non entrerà in vigore prima di marzo del 2017

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Dopo 18 rate non pagate, le banche potranno entrare in possesso dell’immobile oggetto di ipoteca e metterlo in vendita ma solo se il risparmiatore aveva dato il suo consenso al momento della stipula del contratto di mutuo. La previsione, chiara in teoria, in pratica ha sollevato alcuni mesi fa molto dibattito prima della sua approvazione, e poi molti dubbi.

Proprio per sgombrare il campo da equivoci, e per spiegare che cosa accadrà nel concreto a seguito dall’applicazione delle norma, è sceso in campo il Consiglio Nazionale del Notariato con un’analisi della normadella norma in questione (articolo 3 del dlgs n 72 del 2016 che ha dato attuazione alla direttiva 2014/17/Ue sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali).

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Tra i primi dubbi ad essere in parte chiariti dal Notariato vi è quello relativo al momento di applicazione della norma: diversamente da quanto spesso è stato scritto nelle settimane successive all’approvazione del decreto, non solo non si applica in maniera retroattiva, ma neppure in maniera così rapida.

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Prima dell’entrata in vigore dovranno infatti essere emanate le disposizioni d’attuazione, a cura del ministero dello Sviluppo economico, di concerto con il ministero di Giustizia e sentita la Banca d’Italia, e questo deve avvenire entro 180 giorni dal 1° luglio 2016. Secondo i calcoli del Notariato la norma potrebbe essere nel concreto applicata dopo marzo 2017.

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Entrando nel merito, la procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene potrà iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno 18 rate mensili. Se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterà l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo ovvero nove rate bimestrali, sei trimestrali e così via.

Il pagamento della rata si considera mancato qualora siano decorsi inutilmente almeno 180 giorni dalla scadenza.

Nel caso si renda necessario procedere alla vendita, il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia, successiva al mancato pagamento delle rate, da parte di un perito indipendente, scelto dalle parti di comune accordo; in caso di mancato accordo, il perito sarà nominato dal presidente del Tribunale.

In caso di mancato pagamento di almeno 18 rate, sempre a patto che nel contratto sia inserita la clausola prevista dalla norma, si possono verificare tre ipotesi alternative, che dovranno essere anch’esse dettagliatamente disciplinate nel contratto tra la banca e chi richiede il mutuo:

1) l’immobile viene restituito alla banca (tale ipotesi, secondo i notai, sembra far riferimento a finanziamenti in cui l’immobile sia già di proprietà della banca, per esempio qualora la clausola sia inserita in un contratto di leasing abitativo, introdotto dalla legge di Stabilità 2016);

2) l’immobile viene trasferito in proprietà alla banca, che provvede successivamente a venderlo come bene proprio;

3) l’immobile resta provvisoriamente di proprietà del consumatore che non ha pagato le rate e la banca mantiene la facoltà di venderlo a terzi, trattenendo il prezzo ricavato (per intero qualora il prezzo sia pari o inferiore al debito del consumatore, con obbligo di restituire al consumatore l’eccedenza qualora il prezzo ricavato sia superiore al debito di quest’ultimo verso la banca).

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Nei primi due casi, il consumatore inadempiente è liberato dal suo debito nel momento stesso in cui la banca, dopo aver fatto effettuare la perizia di stima dell’immobile da parte del tecnico indipendente, dichiari di voler profittare della clausola, rientrando così in possesso dell’immobile nel primo caso o acquistandone la proprietà nel secondo. In tali ipotesi il valore di riferimento, ai fini dell’eventuale restituzione al consumatore dell’eccedenza rispetto al credito garantito, sarà costituito da quello risultante dalla stima del perito.

Nel terzo caso invece, l’estinzione del debito si avrà solo nel momento successivo, quando la banca, esercitando la propria facoltà di vendere l’immobile che nel frattempo è rimasto di proprietà del consumatore, lo trasferirà a terzi acquisendo il ricavato per intero o in parte (a seconda o meno vi siano un’eccedenza rispetto al debito).