Nuveen: attenzione al troppo ottimismo, cercare protezione con reddito fisso e real estate

I mercati potrebbero stare prezzando il meglio su due fronti: un atterraggio morbido su un terreno solido. Il rinnovato ottimismo per un atterraggio morbido dell’economia ha contribuito a spingere i guadagni della maggior parte degli asset rischiosi nelle ultime settimane. La disinflazione prosegue a un ritmo moderato, segnalando che la riunione della Federal Reserve di questa settimana potrebbe segnare l’ultimo aumento dei tassi del lungo ciclo di inasprimento. Tuttavia, anche se la fine della campagna della Fed di rialzo dei tassi potrebbe stimolare ulteriormente i mercati, i benefici potrebbero essere di breve durata. I tassi d’interesse, infatti, resteranno probabilmente elevati anche dopo la fine delle strette, poiché l’impatto della politica monetaria da falco iniziata nel 2022 non si è ancora manifestato. Questi fattori finiranno per pesare sulla crescita economica, a prescindere dall’attuale ottimismo del mercato.

Il crollo del settore immobiliare sembra essere esagerato, e di molto. Un settore dell’economia che gli investitori non vedono di buon occhio è quello immobiliare, storicamente considerato affidabile al fin di pronosticare una contrazione economica. I mercati continuano ad aspettarsi un “evento apocalittico” per il settore, ma finora questo è rimasto relativamente resistente in un contesto di tassi in costante aumento. I dati di giugno relativi ai permessi di costruzione, agli avvii di cantieri di abitazioni e all’indice di fiducia della National Association of Home Builders hanno fornito uno sguardo sullo stato del mercato immobiliare residenziale statunitense. Sebbene alcuni di questi dati siano risultati inferiori alle aspettative del consenso, i cali sono state per lo più contenuti. Sia le licenze edilizie monofamiliari sia l’indice NAHB hanno raggiunto i livelli più alti degli ultimi 12 mesi.

Gli immobili commerciali possono ancora dare benefici. Come il mercato immobiliare statunitense, l’immobiliare commerciale continua a resistere ragionevolmente bene agli ostacoli. I recenti fallimenti di banche regionali Usa e le continue sfide affrontate dal settore degli uffici hanno trattenuto gli investitori più timidi dall’aggiungere esposizione al real estate commerciale. Tuttavia, le turbolenze bancarie sono rimaste contenute e non c’è stato un contagio generalizzato della debolezza dal settore degli uffici ad altri settori CRE. Inoltre, sebbene i dati di Fitch Ratings mostrino che i tassi di morosità per i titoli garantiti da mutui commerciali sono saliti quasi al 2%, si tratta di un livello ben inferiore al 9% raggiunto durante la crisi finanziaria globale e al 5% registrato durante le prime fasi della pandemia di Covid. Inoltre, l’aumento delle morosità è stato limitato principalmente a settori come uffici, alloggi e retail, mentre le morosità in settori come appartamenti e immobili industriali sono nella norma storica.

Considerazioni sul portafoglio

In questo contesto di tenuta dell’economia, di probabile stop ai rialzi dei tassi della Fed e di scarse prove di un diffuso deterioramento dei fondamentali, riteniamo che il settore immobiliare commerciale – insieme a selezionati settori del credito a reddito fisso “plus” – meriti di essere preso in considerazione dagli investitori alla ricerca di rendimenti e ritorni complessivi più elevati. L’esposizione al credito a reddito fisso, in particolare, è stata una scelta vincente per gli investitori da inizio anno, con settori come le società high yield e il debito dei mercati emergenti che hanno sovraperformato i benchmark investment grade.

Ma non tutti i settori del credito offrono le stesse opportunità. Noi sosteniamo un approccio flessibile e agile all’allocazione tra le diverse aree del mercato globale del reddito fisso. A partire da un paio di anni fa, ad esempio, abbiamo iniziato a ritenere che le obbligazioni investment grade cominciassero a sembrare leggermente costose, visti gli spread ridotti rispetto ai Treasury. Allo stesso modo, ritenevamo che i titoli garantiti da ipoteca delle agenzie non offrissero rendimenti sufficientemente elevati rispetto ai Treasury per compensare i rischi.

Per contro, abbiamo visto che si sono presentate migliori opportunità nel debito dei mercati emergenti, visti i livelli di crescita ancora sostenuti e, più recentemente, le mosse delle banche centrali, con il taglio dei tassi di riferimento in Cina e quello (previsto) in Brasile. Anche i titoli garantiti da mutui ipotecari commerciali non relativi ad uffici sono diventati più interessanti rispetto alle obbligazioni investment grade, poiché nell’ultimo decennio il settore ha beneficiato di standard di sottoscrizione rigorosi e di un miglioramento del rapporto prestito/valore. L’asset class CMBS offre attualmente un rendimento molto interessante del 10,6% e uno spread di 450 punti base rispetto ai Treasury, il più alto mai raggiunto in un periodo non di recessione.