Resilienza e rendimenti, il potere degli asset reali non quotati

L’aumento dei prezzi dell’energia e dei generi alimentari, unito alla carenza di manodopera sta alimentando le pressioni inflazionistiche, lasciando gli investitori alle prese con l’aumento dei tassi e l’incertezza economica. In questo contesto i real assets non quotati possono rappresentare un’interessante opportunità di investimento: sono una valida fonte di diversificazione e protezione dall’inflazione.

L’aggiunta di questa classe di attivi che comprende terreni agricoli (Farmland), forestazione (Timberland), infrastrutture e real estate, a un portafoglio tradizionale consente di ridurre la volatilità, ottenendo allo stesso tempo rendimenti interessanti. Inoltre i real assets possano incorporare pratiche di investimento responsabile e aiutare gli investitori a raggiungere gli obiettivi ESG.

L’ultima ricerca di Nuveen – asset manager globale con 1.100 miliardi di dollari di patrimonio in gestione – dal titolo “The power of private real assets”, recentemente realizzata da Gwen Busby, Head of Research and Strategy Nuveen Natural Capital, Donald Hall, Head of Research, Americas, Nuveen Real Estate e Biff Ourso, Global Head of Nuveen Infrastructure, si focalizza sugli asset reali non quotati.

Come i real assets possono migliorare i portafogli

Lo studio condotto da Nuveen dimostra come nel lungo periodo i real assets siano in grado di migliorare la performance dei portafogli tradizionali in diversi modi:

• Diversificazione. I real asset si sono rivelati potenti diversificatori con correlazioni basse o negative rispetto alle tradizionali azioni e obbligazioni.
• Copertura dell’inflazione. I real assets hanno fornito una forte copertura contro l’inflazione come dimostrano i rendimenti a lungo termine che hanno superato di gran lunga il tasso d’inflazione.
• Maggiori rendimenti corretti per il rischio. Nonostante la maggiore volatilità, i real assets hanno generalmente fornito rendimenti aggiustati per il rischio simili o superiori rispetto ai bond Usa o globali.
• Caratteristiche di congruenza delle passività. I real assets sono potenzialmente in grado di fornire un utile corrente simile a quello dell’obbligazionario da obblighi contrattuali di leasing e ricavi dalla vendita di commodities.

Strutturare un portafoglio di real assets

Appurati i benefici intrinsechi, restano alcune considerazioni importanti: come dovrebbe essere strutturato un portafoglio di real assets? Come potrebbero cambiare le allocazioni per le diverse preferenze di rischio e rendimento degli investitori? Non esiste un’unica allocazione ottimale adatta a tutti i profili di rischio. Le allocazioni dovrebbero riflettere gli obiettivi d’investimento, la tolleranza al rischio e le esigenze di liquidità, si sottolinea nell’analisi di Nuveen.

L’analisi fornisce una guida per l’incorporazione di asset immobiliari privati nei portafogli istituzionali, prendendo in considerazione diversi scenari:

• Aggiunta di real assets singoli – e come gruppo – a un portafoglio di azioni e obbligazioni
• Confronto tra real assets e azioni quotate in borsa con i titoli delle infrastrutture e i REIT se aggiunti a un portafoglio di azioni e obbligazioni
• Strutturare un portafoglio di real assets per diversi obiettivi di investimento
• Limitare le allocazioni di real assets entro limiti pratici in portafogli conservativi e portafogli aggressivi

La prima osservazione sulla base dell’analisi di Nuveen è che i real assets hanno migliorato i rendimenti di un portafoglio tradizionale di azioni e obbligazioni. Gli investimenti in terreni agricoli (Farmland) per esempio hanno avuto il maggiore impatto sui rendimenti e hanno ricevuto la più ampia allocation in un portafoglio non vincolato (il 49%). Il real estate e le infrastrutture, con il 31%, hanno avuto l’impatto maggiore sui rendimenti seguiti dai boschi (Timberland) con il 26%. I risultati confermano la necessità di diversificare i portafogli tradizionali con categorie multiple di real assets, anche quando sono soggetti a vincoli realistici.

La seconda osservazione è che gli assets immobiliari privati hanno fornito rendimenti più elevati con una volatilità inferiore rispetto alle materie prime e ai titoli immobiliari quotati in borsa.

La terza osservazione è che il contenimento dei real assets entro limiti pratici ha contribuito a migliorare le performance. Nonostante i limiti di allocazione, i real assets hanno ridotto la volatilità rispetto ai portafogli solo azionari e obbligazionari, con un conseguente aumento dei rendimenti corretti per il rischio.

La quarta osservazione è che tutti e quattro i real assets (farmland, timberland, infrastrutture o real estate) hanno generato rendimenti corretti per il rischio molto più elevati rispetto alla combinazione più efficiente di azioni e obbligazioni.

I punti di forza chiave del private real assets secondo Nuveen:

• Gli asset immobiliari privati rappresentano una potente fonte di diversificazione per gli investitori istituzionali. Gli investimenti privati nelle categorie relativamente illiquide dei real assets quali terreni agricoli, forestazione, infrastrutture e real estate hanno mostrato correlazioni basse o negative con le azioni e le obbligazioni.
• L’ottimizzazione del portafoglio, basata su 30 anni di rendimenti, ha dimostrato il potenziale dei private real assets di migliorare il rendimento corretto per il rischio dei portafogli azionari e obbligazionari tradizionali e di diversificare i rischi collegati alle materie prime quotate in borsa, ai titoli infrastrutturali e ai fondi di investimento immobiliare (REIT).
• I risultati sono stati favorevoli alla combinazione di più categorie di real assets e al contenimento delle allocazioni complessive entro limiti pratici, come il 10% o il 20%.
• L’investimento responsabile nel private real assets pone una serie di sfide e opportunità per gli investitori.

L’analisi di Nuveen mostra che i private real assets offrono un potenziale interessante per migliorare i rendimenti corretti per il rischio. Se si considerano gli investimenti a lungo termine, i vantaggi compensano la loro relativa illiquidità. Possono combinare un utile simile a quello obbligazionario da leasing di beni o di flussi di cassa contrattuali, e rendimenti simili a quelli azionari di lungo periodo.

L’aggiunta di un’esposizione privata a qualsiasi categoria – terreni agricoli, boschi, infrastrutture o real estate – aumenta i rendimenti del portafoglio e riduce il rischio con il risultato di avere indici di Sharpe più elevati.

Nel complesso i risultati dell’analisi confermano quindi la necessità di diversificare i portafogli tradizionali con più categorie di real assets entro limiti realistici. Un’allocazione combinata di solo il 10%, diviso equamente tra le quattro categorie, ha migliorato significativamente i rendimenti aggiustati per il rischio rispetto al portafoglio conservativo di azioni e obbligazioni.

La sfida di investire in private real assets

Costituire e mantenere un portafoglio ben diversificato sui mercati privati è un processo dinamico che richiede competenze tecniche altamente specializzate che permettano di far fronte a tre ostacoli principali, secondo Nuveen:

• Mancanza di trasparenza
• Requisiti patrimoniali
• Rischi operativi, investire in terreni agricoli e forestazione comporta una serie di rischi che includono le condizioni atmosferiche, i danni da parassiti, commercializzazione di colture deperibili e il rispetto delle normative locali.

Come i real assets giocano un ruolo fondamentale negli investimenti responsabili

• Ambiente: allineare i portafogli con obiettivi ambientali effettivi, zero emissioni.
• Sociale: i real assets possono essere utili per il raggiungimento di obiettivi sociali. Infrastrutture, terreni agricoli e forestazione possono servire anche alla comunità favorendo anche la creazione di posti di lavoro. I terreni agricoli sono anche in grado di inserirsi nel tema della sicurezza alimentare.
• Governance: l’esercizio del diritto di voto è una parte fondamentale, gli investitori possono utilizzare la loro influenza per garantire che l’asset sia gestito in linea con gli standard ESG.