Investimento corporate: cosa hanno guardato gli investitori immobiliari in Italia nell’ultimo anno?

La percezione globale degli investitori immobiliari ha evidenziato nell’ultimo trimestre del 2022 un calo del 2,55% del Sentiment Index rispetto al trimestre precedente. — Tratto da Giornale delle Assicurazioni —

In termini di asset allocation si conferma l’interesse verso la logistica, l’hospitality e le nuove forme del residenziale, torna inoltre l’interesse verso il settore office in chiave green.

Il consuntivo 2022 degli investimenti nel mercato immobiliare corporate, ossia relativo agli immobili caratterizzati da grandi superfici compravenduti da parte di investitori professionali, si è attestato a circa 11,7 miliardi, facendo registrare delle ottime performance, anche se minori rispetto alle stime effettuate sulla base dei primi 3 trimestri. Il settore della logistica con il 24% dell’asset allocation, il rinnovato interesse verso il comparto hospitality (circa il 12% dell’asset allocation) guidato dalle operazioni realizzate nella capitale, unito al crescente appeal dell’office prime prevalentemente a Milano, hanno compensato il raffreddamento dell’interesse nei confronti del retail, raggiungendo quasi il risultato record del 2019, complice anche il biennio di rallentamento degli investimenti causato dal Covid-19.

L’attuale scenario geopolitico e il rialzo dei tassi di interesse, ha generato un diffuso clima di incertezza e un conseguente atteggiamento attendista rispetto a tutti gli investimenti con un orizzonte temporale di medio-lungo termine: il real estate ha subito in misura più contenuta gli effetti di tale congiuntura grazie al suo essere anticiclico e all’ingente mole di risorse destinata al rilancio del settore delle costruzioni, di cui ha beneficiato in generale l’economia incentrata sull’edificio.

La percezione globale degli investitori immobiliari, rilevata da Knight Frank, ha evidenziato nell’ultimo trimestre del 2022 un calo del 2,55% del Sentiment Index rispetto al trimestre precedente, anche se è cresciuta l’attenzione verso gli edifici che posseggono una certificazione di sostenibilità ed è alto l’interesse nei confronti degli investimenti alternativi. Quindi, data la scarsa elasticità dell’offerta, tipica del settore immobiliare, ci si attende un generalizzato allungamento dei tempi medi di vendita causato dalla reticenza al repricing operata dalla parte venditrice; naturalmente all’interno delle varie asset class il panorama è molto differenziato e sicuramente saranno premiati i prodotti core sempre più rari.

Mentre la maggior parte degli investitori dichiara che intende mantenere invariata l’esposizione verso il commercial real estate rispetto al 2022, i risultati del “2023 Italy Investor Intentions Survey” di CBRE relativamente alle transazioni lasciano prevedere la prevalenza dell’atteggiamento wait-and-see. Nel mercato immobiliare estremamente segmentato, connesso a dinamiche locali e globali è lecito interrogarsi su quali siano gli aspetti sui quali gli investitori si concentrano e quali le strategie per valorizzare gli asset. In termini di asset allocation si conferma l’interesse verso la logistica, l’hospitality e le nuove forme del residenziale, torna inoltre l’interesse verso il settore office in chiave green.

Sotto il riflettore anche gli investimenti alternativi come lo student housing trainato anche dai fondi del PNRR. I valutatori più navigati ricorderanno come nel passato si esaltava la centralità della “location” quale aspetto fondamentale per la stima del market value dell’immobile, segno che il contesto assumeva un ruolo chiave nella formazione del prezzo di compravendita; un’analisi econometrica svolta confrontando il mercato corporate nelle città di Roma e Milano fino all’anno 2015 (Locurcio Marco et al. “An Innovative GIS-Based Territorial Information Tool for the Evaluation of Corporate Properties: An Application to the Italian Context”. Sustainability 2020,12, 5836.) ha evidenziato come effettivamente le variabili estrinseco-posizionali relative all’ambito nel quale l’immobile si colloca e, anche se in misura minore, la qualità architettonica dell’asset, avevano un’influenza positiva nella formazione del prezzo.

In questi ultimi anni l’effetto combinato dell’aumento dei costi energetici, della crescita dei costi di costruzione e ristrutturazione e della diffusione dello smart working, ha ridistribuito il peso assegnato alla location a favore delle caratteristiche intrinseche degli edifìci: secondo i dati Eurostat nell’ultimo anno il costo medio di costruzione degli edifici residenziale è cresciuto a livello europeo dell’11 %, mentre negli ultimi 20 anni la crescita media annuale è stata del 2%. Alla luce di queste considerazioni gli immobili di recente costruzione posti in zone semi-centrali serviti da un’adeguata infrastruttura di trasporto e digitale, e con una buona qualità architettonica e impiantistica, hanno visto guadagnare posizioni rispetto ai classici trophy e iconic building da sempre centrali nel mercato corporate.

Gli immobili connessi ai temi della green economy e al data mining, quali le new energy infrasctructure e i data center, ed in genere gli edifici poco energivori, sono divenuti sempre più ricercati, come evidente dalla bassa vacancy degli immobili green rispetto agli analoghi “tradizionali”, indice di una crescente maturità dell’utenza che cerca un elevato comfort termo-igrometrico senza perder di vista i consumi. Questa consapevolezza si è rapidamente estesa dall’immobile all’investimento, ossia allo strumento finanziario che detiene e gestisce il portafoglio immobiliare: una maggiore diffusione dell’importanza delle tematiche ambientali, sociali e di governance, e il ruolo sempre più centrale delle prescrizioni della Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) che impongono alle realtà economiche obblighi di trasparenza e comunicazione dei rischi di sostenibilità e la rendicontazione di impatti avversi, sta contribuendo alla creazione di una coscienza dell’importanza degli aspetti racchiusi dall’acronimo ESG. Proprio in quest’ottica RINA Prime Value Services in collaborazione con GRESB ha organizzato l’evento “100% ESG Value” per descrivere gli step messi in atto dagli operatori del real estate nel processo di transizione secondo i principi sanciti dall’accordo di Parigi. L’ampia partecipazione delle SGR immobiliari e del mondo bancario testimonia la maturità del mercato nei confronti dell’investimento ESG compliant e la consapevolezza degli investitori del ruolo primario dell’immobiliare nella decarbonizzazione dei portafogli d’investimento al fine di raggiungere l’obiettivo Net Zero entro il 2050.