Nuveen: tassi più alti e più a lungo, c’è ancora posto per l’immobiliare all’interno dei portafogli multi-asset?

La Fed si è impegnata a mantenere i tassi più alti più a lungo. Le implicazioni di politica monetaria della riunione della Federal Reserve della scorsa settimana hanno iniettato una nuova dose di volatilità nei mercati. I mercati azionari in particolare hanno subito un crollo, con l’indice S&P 500 che ha perso il 2,9% in una settimana. La retorica da falco di Jerome Powell, il presidente della Fed, ha messo in ombra la decisione, ampiamente prevista, di mantenere i tassi fermi. Allo stesso modo, il “grafico a punti” della Fed sui livelli futuri dei tassi prevede un ulteriore aumento nel 2023, dopodiché i tassi rimarranno probabilmente al loro livello più alto per un periodo di tempo più lungo. Queste proiezioni includono anche un minor numero di tagli dei tassi nel 2024 rispetto al precedente “grafico a punti” della Fed di giugno – un cambiamento che ha portato il rendimento del Treasury statunitense a 2 anni, sensibile alla politica Fed, al livello di chiusura più alto dal 2006.

Al riparo dai falchi. Con i titoli dei giornali dominati dalla Fed, diversi dati relativi al settore immobiliare sono passati inosservati all’attenzione dei mercati. Questi hanno segnalato un notevole raffreddamento del mercato immobiliare statunitense: ad agosto la costruzione di nuove abitazioni è scesa di oltre l’11%, raggiungendo il livello più basso dal giugno 2020, in gran parte a causa di un calo del 26% dei lavori su abitazioni multi-unità. Allo stesso tempo, gli aumenti degli affitti degli appartamenti hanno subito un rallentamento, con l’indice di Zillow sugli affitti su base annua che mostra una crescita di appena il 3,25%, in calo rispetto al quasi 8% di inizio 2023. Con a domanda in calo e una moderazione della crescita dei prezzi degli affitti secondo i dati in tempo reale, ci aspettiamo un’ulteriore diminuzione degli affitti figurativi, una componente dell’indice dei prezzi al consumo (CPI) che attualmente rappresenta il 65% dell’aumento del CPI su base annua ed è riportata con un ritardo di circa 12 mesi. Se ciò dovesse accadere, potremo assistere alla fine dell’attuale ciclo di rialzo dei tassi della Fed, e questo potrebbe rivelarsi estremamente vantaggioso per gli investimenti immobiliari commerciali.

Considerazioni sul portafoglio

A nostro avviso, un’allocazione immobiliare rimane essenziale in un portafoglio multi-asset. La scelta tra l’esposizione all’immobiliare attraverso asset pubblici o privati dipende dal ruolo specifico che l’allocazione è destinata a svolgere. Guardando al passato, i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) quotati in borsa tendono a sovraperformare quando i mercati azionari sono in rialzo, ma con anche la tendenza a presentare una volatilità relativa più elevata rispetto all’indice S&P 500. Inoltre, le azioni di un REIT hanno un valore superiore a quello dell’indice di riferimento e il prezzo delle azioni di un REIT può essere scambiato con premi o sconti significativi rispetto al suo valore patrimoniale netto (NAV). Ad esempio, i REIT quotati in borsa attualmente scambiano con uno sconto del -13% rispetto al NAV, a fronte di uno sconto medio di lungo periodo del -1%. Inoltre, sebbene i REIT siano storicamente rimasti indietro rispetto ai mercati azionari durante i cicli di rialzo dei tassi delle banche centrali, hanno anche mostrato una relativa sovraperformance quando la visibilità sulla fine dei cicli è migliorata (come è accaduto nel 2006 e nel 2018). Tali periodi coincidono tipicamente con un rallentamento economico diffuso, quando i flussi di cassa a più lunga durata dei REIT trovano maggiore favore nel mercato.

L’immobiliare privato offre il potenziale per ottenere rendimenti interessanti e al tempo stesso diversificazione e rendimenti non correlati nei periodi di turbolenza del mercato, come abbiamo visto durante la recessione indotta dalla crisi di Covid e il mercato azionario. A differenza degli immobili pubblici, che sono negoziati in borsa e i cui prezzi fluttuano quotidianamente, i valori degli immobili privati sono determinati esclusivamente dalle transazioni immobiliari osservate e reali. Di conseguenza, l’immobiliare privato è tipicamente meno volatile della sua controparte pubblica e tende a essere meno correlato ai titoli azionari quotati.

Attualmente stiamo trovando interessanti opportunità di investimento nel settore immobiliare commerciale sia pubblico che privato. Il settore dei casinò, una categoria di REIT pubblici relativamente nuova, offre flussi di cassa e crescita di dividendi superiori alla media. Dal 2019, questo settore ha generato una crescita dei canoni di locazione e dei dividendi quasi del 10%, che riflette l’aumento annuale degli affitti nella maggior parte dei contratti di locazione. Anche il consolidamento all’interno dell’industria di riferimento è stato un elemento di traino, con una crescita esterna guidata da accordi di vendita e retrolocazione con gli operatori. Il settore ha inoltre beneficiato di un’offerta limitata, date le restrizioni normative sul numero di licenze per i casinò e i notevoli requisiti di capitale per le costruzioni.

Siamo costruttivi anche sul settore degli immobili industriali, sia pubblici che privati. Il settore è ancora sostenuto favorevolmente dall’e-commerce, che dovrebbe sostenere le sedi logistiche urbane nelle aree metropolitane in crescita della costa meridionale e occidentale. Inoltre, la diversificazione della catena di approvvigionamento e le tendenze alla delocalizzazione dovrebbero incrementare la domanda di spazi nei porti della costa orientale e nei mercati di confine tra Stati Uniti e Messico.